如何理解《民法典》中的“居住权”

    我国《民法典》的创新处之一，在于增加了“居住权”这一新型的用益物权，并以物权编专章规定了居住权制度。《民法典》第366条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

    居住权，是指居住权人对他人所有房屋的全部或者部分及其附属设施，所享有的占有、使用的权利。从形式上看，居住权与房屋租赁权存在相似之处，但二者实际上存在明显区别。

    第一，居住权为一种独立的用益物权，租赁权则属于债权。居住权具有物权对世性、绝对性、直接支配性等所有特征，居住权人对房屋可以进行专属的、排他的利用，从根本上有效地保障居住权的稳定与安全。而作为债权的租赁权则具有相对性，租赁权人的权利义务受制于与债务人的预先约定，同时也只能对抗特定的债务人。第二，居住权必须以登记为要件，自登记时才设立，未登记的，不发生设定居住权的效力。而租赁权本质上是一种债权，是否登记一般并不影响租赁关系的成立。第三，取得租赁权，是以支付租金为条件，而居住权原则上是无偿的。第四，居住权的设定期限没有限制，而租赁期限则最长不超过20年。根据《民法典》的规定：“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。”这就使居住权人有了更为稳定的居住利益。在居住权的期限内，如果没有法定或约定的事由，不但房屋的所有权人不能要求居住权人搬离，即使该房屋被卖掉或者被继承，购买或者继承取得该房屋的人也不能要求居住权人搬离。  

    居住权的一大优势就在于其内容的弹性化，既可以通过法律限制其转让、抵押等权能，从而实现社会保障功能，又可以由当事人约定部分或者全部排除上述限制，从而满足人们利用财产形式多样化的要求。

    关于居住权的许多问题还需要进一步明确。比如：新设居住权的房子落户权益、入学权益的归属；居住权与抵押权、担保物权等权利的冲突；居住权是否能够分割分享、撤销等；这些问题均是居住权目前设立过程中的未尽事宜。而且，居住权的相关问题往往争议复杂，关涉人民群众的基本生活，在具体案件的审理中，必须慎之又慎，有必要通过法律解释和漏洞填补等方法，实现法律推理逻辑和个案公平正义的平衡。

    （《学习时报》9.23 金辰）