随着目前一二线城市增量土地供应的短缺，以存量空间改造为主的内涵式增长成为城市发展新趋势。其中，老旧住宅区改造是城市品质提升过程中的一项重要工作。
记者了解到，老旧小区是指建成于2000年以前、公共设施落后，影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的、且未纳入棚户区改造计划的住宅小区。
目前老旧小区在三大问题上较为突出：一是管网破旧；二是公共服务缺失，在养老、抚幼、物业，以及文化娱乐、健身、机动车和非机动车的存放等问题较为凸显。尤其是对电梯等设施的呼吁较为强烈；三是没有物业管理，公共环境普遍比较差。
而在投资规模上，来自方正证券的一份研究报告指出，改造一个小区的成本约为700元/平方米。由此计算，整个老旧小区改造的成本大约为2.8万亿元。若再加上企业方利润，保障在3%利润+2%管理费，以及对社区服务方面的建设投入，总投资会更高些。
老旧小区改造与棚改一样，需要资金量巨大，既需要政府投资，也需要社会力量参与。目前已有不少企业参与到老旧小区的改造中。在业内看来，老旧小区改造的利润空间相对增量开发要小很多，但是由于规模较大，整体利润额还比较可期。
此外，老旧小区改造后，对小区的价值会有明显的提升作用。方正证券的研究报告表示，根据之前上海徐汇、杨浦区的小区改造后市价来看，平均提升5000元/平米。值得一提的是，小区改造完成后，都必须聘请有经验的物管公司来管理，这对于物管公司来说是一个较大的增量市场。
不过，目前企业参与老旧小区改造，还存在一定的难度和挑战。业内指出，从当前来看，老旧小区改造内容、改造标准、改造程序、资金管理等方面的规定和技术标准尚不完备。做好老旧小区的改造，需要政府、企业和居民三方付出努力，无论社会责任模式创新，还是平台化合作，都需要从城市运营的角度来操作。
“对开发商来说，估计未来还会有更多企业参与进来。何时投资，关键要看后续各地的市场摸底和配套政策出台。”易居研究院智库中心研究总监严跃进称。
（《新京报》7.26 张晓兰）
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