日本住宅物业管理有良方

    日本有一项法定的制度，在购买新房时，房主必须缴纳一笔维修基金，一般3室1厅的房子，第一次需要缴纳大约150万日元（约合10万元人民币）。然后，每一个月再缴纳相当于1000~2000元人民币的物业修缮管理费。

    开发商在卖楼时，也必须缴纳一笔维修基金，金额必须超过所有业主缴纳的维修基金的总和。

    日本住在一栋楼里的所有业主，缴纳的维修费是完全平摊的。住在一楼的业主也要承担电梯及屋顶防漏工程的修理费用。业主缴纳的维修基金由业主委员会和物业管理公司共同管理。钱放在银行，需要使用时，由物业管理公司提出预算，业主委员会审核批准支付。

    从一栋公寓楼建成之后，物业管理委员会就会和业主委员会共同商定出一个长达50年的公寓楼维修计划表，写明具体的施工年份和施工时间，并印成册子，业主们人手一份。日本物业管理有一条不成文的规矩，不管下水道有没有堵，一年必须使用高压清洗装置全部疏通一次。屋顶的防漏系统，一般是5年补修一次，10年大修一次。外墙一般是10年全部翻新一次。电梯是3个月检查一次，15年更换一次。房间里面的消防探测系统是一年检修一次。也就是说，日本的物业管理，不是管道堵了，设备坏了，才去修理，而是完全按照预先制定的修理计划，进行预防性修理，以保证住户不会遇到生活上的麻烦。

    日本物业管理公司的主要工作，并不是负责大楼的安保或小区安全管理，而是注重于大楼自身的质量和品质的管理。原因在于，日本的社会治安普遍较好，而且日本的小区没有围墙，都是开放式的，只是大楼的大门是有管理员或者有门锁安保系统，因此，物业管理公司几乎不需要雇佣保安人员，而把主要的财力精力投入到大楼的日常管理中，譬如清扫楼道，管理垃圾，擦洗门窗与楼梯护手等。所以，日本公寓楼虽然建造了许多年，却不显破旧。

    （《羊城晚报》1.12 徐静波）