拿地16个月之后，自持租赁住房项目万科翡翠书院近日推出租赁产品。不过，引发舆论关注的并不是该产品，而是其价格。
2016年，万科通过现场竞拍取得北京该项目地块。因竞争激烈，地块的自持租赁面积最终达到100%，自持年限为70年，土地单价超过3.6万元/平方米。据悉，该项目将启动预租。市场信息显示，其90平方米三居室的月租金为1.5万～1.8万元，180平方米以上的复式四居室月租金为3万～4万元，租期10年，租客需提前一次性支付租金180万～480万元。除有“以租代售”之嫌外，万科翡翠书院推出“预租”概念，即第一批房源要到2020年才能交付，也引发热议。
北京房地产中介行业协会会长李文杰认为，万科以成本反推租金，无非是要把高昂的拿地成本和建设成本转嫁到承租人头上，以实现企业的利益。“提前一次性支付那么一大笔租金，远远超出了绝大部分租客的承受能力。而且，这么高的租金定价，给周边房主租金报价也带来不必要的干扰，不利于区域住房租赁市场平稳发展。”
北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池则表示，相对于房价而言，一线城市租金较低的原因，是老百姓手里有大量低成本购进的房改房，由于房价不断上涨，房东们对于房租不是非常敏感。一旦房价不再上涨，按市场价计算的房价款的利息收益将高于租房收益。“要大力发展租赁市场，政府就要对房东给予相应的税收减免、贷款利息税前扣除等优惠政策，以增加租赁住房的供应。而发展机构租赁，在不改变国有土地供地模式的情况下，开发商很难盈利，也应该给予税收减免、融资便利等支持。”
有专家表示，对于当下楼市来说，推动租赁市场发展最大的难题是租售比。“目前北京等一线城市租金年回报率只有1%到2%，按照正常的市场逻辑，除非房价下跌60%，或者租金上涨2倍，否则租赁只能在资本的边缘徘徊。”
（《中国经济周刊》2018年第16期 胡巍）
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