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    文摘报 2018年05月01日 星期二

    共有产权房缘何不火

    《 文摘报 》( 2018年05月01日   03 版)

      “现实就是现实。”在北京看了一年房后,高扬(化名)发现,即便是在北京郊区买一套房龄超过13年的房子,首付都要120万元,这是他的家庭所无法承受的。于是,小两口决定加入共有产权房申购队伍。

      高扬满足一切限购条件——90后,来自河南,在北京读完硕士后留了下来,户口落在西城区。但他还不满30岁,为了满足申购条件,高扬特意和太太于2018年初领证,这样就可以超越年龄限制,以一个家庭的身份申购。最终在4月初,他摇到了位于昌平区旧县村的绿海家园,这个项目位于北六环开外。选房当天,10个人中大约有8个都放弃了选房。

        去掉投资属性

      在正式选房前,有一个咨询会,抱着看一下的心态,高扬也去了。他与来的人一同交流,发现大家都很纠结,除了上班太远,“大家最关心的是共有产权房怎么交易”。但开发商说政策的东西“说不定”,最好去看共有产权房的政策,自己意会。

      事实上,2017年9月30日正式开始执行的《北京共有产权住房管理暂行办法》与“意见稿”相比,删去了最重要的第三条——房主5年后可以市场价回购剩余产权,使其转为商品房,回到市场公开流通。删除了,也就意味着。共有产权房只能在体系内交易。“只能卖给和你一个圈子的人,而这个圈子里的人,购买力还很弱。”从事证券投资的齐天(化名)说,这就是共有产权房没有投资价值最主要的原因。而中原地产首席分析师张大伟表示,从制度设计看,北京的共有产权房是中国保障房历史上制度最完善的一次,“未来通过共有产权房作为跳板,获得升值的概率非常低”。

      高扬也表示,首次购房的大部分是刚需,之后会面临更换工作、小孩上学等各种问题,一定会考虑换房,但共有产权房目前看来无法提供这种阶层晋升之路。

        共有产权房前身

      在申请共有产权房之前,高扬还申请过自住型商品房。两者最大的区别在于,价格要比周边商品房便宜很多,但产权却是100%。张大伟说,自住房就是北京最早的共有产权房,2013年推出,如今随着共有产权房的“升级”,自住房已退出历史舞台。

      当时,北京自住房量也很大,每年都有好几万套,然后一大波人一有新项目就一起申购。“有点摇上号就能改变阶层命运的意味。”齐天回忆时依然很兴奋,自住房有的项目位置极佳,比如南三环和东四环都出过,“当时中签率最低的不是汽车牌照,而是自住房”。

      齐天坦言,自住房之所以火爆就是因为存在套利空间,“价格便宜料足嘛”。因为自住房始终是政府定价,与商品房市场定价越走越远。比如最后一批自住房,北京大兴黄村的海珀云翡,商品房价格是7.3万元/平方米,自住房是1.75万元/平方米。

        换房时的麻烦

      高扬在研究共有产权房政策时还发现,共有产权房会占据一个首套房的名额。北京限购政策规定,二套房普宅首付60%,非普宅首付80%。

      区分普宅和非普宅有三个条件,其中一条是:五环以内总价不超过468万元。按当前房价,几乎所有五环内的房子都会被认定为非普宅,也就是说,需要支付80%首付。此外,高扬还担心,换二套房时会有一个时间差,比如把共有产权房用于抵押贷款,先买二套房、后卖共有产权房,会不会被政府强制收回。

      买到共有产权房的人同样担心换房的问题。刘芸(化名)8年前硕士毕业,集体户落在海淀区,她最大的梦想就是买房。因为租房的话,房东总是有各种理由赶人走,不是房东结婚就是房东儿子结婚。她也自认倒霉,工作到现在,平均八个月换一套房子,最惨的一次租了两个月不到。

      自住房出来后,刘芸就开始摇号,摇中过两次,都因为没钱而放弃,等条件好一点了,房价又翻上去了。所以,当海淀区放出唯一一个共有产权房项目时,刘芸毫不犹豫地冲了进去。

      2018年春节前的一个下午,刘芸摇中了中铁碧桂园。431套房子,她排在两百多号,“我一定会有房子了啊!”刘芸逼了自己一把,向亲戚朋友借,首付102万元,贷款204万元,买了一套89平方米的房子。当然,产权只有70%。

      兴奋过后,刘芸心中不安,她目前单身,33岁,但要是五年内找到一个有房的老公,共有产权房则无法继续持有。按照《办法》,共有产权房五年内不得不转让的,价格不能按照市场价,而是要按照购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。也就是说,转让时还有可能赔钱。刘芸无奈地说:“我现在都跟朋友开玩笑说,你们要是给我介绍男朋友,千万不能介绍有房子的。”

      “对于一部分人来说,一辈子可能就不动了。”公号“北京大房子”的主人齐天是少数北京本地的低收入人群,对于普遍意义上的刚需来说,共有产权房的条件过于严苛,甚至变成了一个累赘。

      (《南方周末》4.19 冯叶 石权耕 周小铃)

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