房产税的“柏林样本”

    当前围绕房地产税该如何征、是否会有效抑制房价等问题，存在诸多争议。德国的房地产税体系较为成熟，柏林样本或可为我们提供参考。

    征税一定能抑制房价吗

    先讲讲我在比利时首都布鲁塞尔的经历。比利时的所有房屋都要征房产税，而且征收的理念颇为独特：所有住宅，不管自住、空置还是出租给别人，都被看做是有出租收入的房产，按房产价值的1.25%～2.5%收税。

    后来，我到柏林工作，发现德国法律规定：住宅只要不出租盈利，就不需要交纳房产税。但如果出售房地产，则要缴纳不动产税和交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交差价盈利税。

    让人意外的是，布鲁塞尔的房价持续上涨，1985年至2009年，普通住房价格上涨了5.2倍。柏林则相反，从2000年到2010年，扣除物价因素，其房价以每年1%的速度缩水，许多借迁都柏林炒房的机构和个人都铩羽而归。

    这些税名你听说过吗

    在柏林买房，虽然税负较轻，但和在我国买房比起来，要付的很多房产税，你可能听都没有听说过。

    首先要付的是不动产税，缴纳金额约为评估价值的1%至1.5%。接下来，要缴纳3.5%的房屋买卖交易税。购房后，房屋所有人每年还要缴纳土地税。税率与房屋的大小、房屋的价值以及土地价值相关。

    如果你想在柏林多买几套房子，还有二套房税，是指第二套及第二套以上住房需要缴税。

    如果你要把房屋用于出租，还需要缴纳收入所得税。但如果一个人没有其他任何收入，房屋出租收入也达不到纳税标准，那么租金就不会被征税。

    柏林人纳税无怨言

    柏林房价稳定，主要是因为供求平衡平抑了房价。德国有8200多万人口，而住房总数约4000万套，总体上是供大于求。另外，柏林的储蓄房贷和商业房贷都实行固定利率制，基本消除了金融市场动荡对房价的影响。而且，德国宪法明确规定德国是一个高福利国家，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。这也是德国所有房地产政策的核心出发点。因此，各级政府都不敢通过抬高地价和房价来增加税收。

    柏林控制房价还有一个杀手锏，为了防止利用房地产投机的行为，设有10年的投机期限。购置10年以内的房屋如果出售获利，利润也将被纳入个人收入，需依法缴纳资本利得税。如果房屋一直自己居住，则10年之内出售也不需要纳税。

    财政部门还会根据具体的情况判断出售住房是否属于商业行为，如果5年之内出售3套以上房产，则可能被视为商业的住宅交易行为而被征税。

    德国的房产税较好体现了“取之于民，用之于民”的理念，房产税收上来怎么分摊到各级政府，地方政府又如何使用都有明确公示。如果一个地方的房产税收得太少，公路和下水道出了毛病无法修缮，街心花园里的各种设施老旧不堪，就算居民把自己的房子布置得再高雅、舒适，也会由于无法享受到高品质的公共服务和良好的环境，而使自己的生活质量下降，这是大多德国民众所不愿看到的，所以很少有人会偷漏房产税。

    （《解放日报》12.7 王栋）