解读《不动产登记暂行条例》

    对不动产统一登记，主要目的是保护公民的物权。

    明年3月1日起，《不动产登记暂行条例》将实施，我国不动产统一登记制度随之正式建立。这部《条例》中首次明确不动产登记的物权体系，规定10种不动产权利将依法登记。

    《条例》分为总则、不动产登记簿、登记程序、登记信息共享与保护、法律责任和附则共6章35条。10种不动产权利则包括集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；森林、林木所有权；耕地、林地、草地等土地承包经营权；建设用地使用权；宅基地使用权；海域使用权；地役权；抵押权；法律规定需要登记的其他不动产权利。

    在不动产登记的类型方面，分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记等8大类。根据规定，原有的登记证书不会作废。

    四问不动产登记

    问：啥叫不动产？

    答：地海房林等定着物

    在《条例》之前，就没有上位法对“不动产”进行准确定义。国土资源部政策法规司副司长魏莉华说，《物权法》没有对不动产的概念进行界定。而在起草《条例》的过程中，专家们确定通过列举明确外延的方式来确定“不动产”的概念。最终发布的《条例》第二条规定，本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。所谓“定着物”就是指固定于土地、并不能移动的、有独立实用价值的物，比如房子等。

    在未来的“大账本”中，各种不动产登记的单元是不同的。比如土地以宗地为登记单元，房屋以幢套层间为登记单元，海域则以宗海为登记单元。这也就是说，在一个人拥有的同一宗土地上，可以有属于他的很多套房屋，这些房屋不会因为不动产统一登记而被糅合在一起。“不动产登记单元则是由这些不动产权属界限封闭范围所形成的独立空间，具体的界定标准和编码规则下一步将进行细化。”魏莉华说。

    问：不动产登记到底为了啥？

    答：为了保护公民物权，少东奔西跑

    “进行不动产统一登记，最主要目的就是保护公民的物权。”中国土地矿产法律事务中心法律处处长蔡卫华说，以前，公民的不动产由不同的部门管理和登记，导致农林用地、农牧用地以及林牧用地之间的权属界限不清，权利归属不明确，曾经引发众多矛盾和纠纷，“有的甚至产生恶性械斗，引发群体性事件。”

    同时，由于此前各部门的登记方法、技术规程等不一致，很容易导致重登、漏登公民名下的各种土地权利。“统一登记后就可以减少甚至杜绝类似的问题发生。”蔡卫华说。

    以农村用地为例。在农村，一个人要想就名下不动产登记，需要到四个不同的部门办理四个不同的证件——住房要到建设部门办理《房屋所有权证》，宅基地要到国土资源部门办理《集体土地使用证》，承包的土地要到农业部门办理《农村土地承包经营权证》，栽种的树木要到林业部门办理《林权证》。

    “各种证书满天飞，不仅增加了人民群众办证的不便，而且增加了其时间、资金成本。”蔡卫华说，统一登记之后，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，不必再东奔西跑。现有的房产证不用重新登记。

    问：不动产登记“公开”谁可查？

    答：权利人、利害关系人和有关国家机关

    都登记了不动产，也在制定过程中多次提及“公开性”，那是否就意味着可以在全国范围内启动“以人查房”，挖出腐败线索，揪出更多靠贪腐活着的“房叔”和“房姐”？

    对此，中国社会科学院研究员孙宪忠给出了否定的回答。

    “在征求意见稿讨论过程中，就出现过对于‘公开性’的争论甚至误解。”他说，这些观点主要有两种，其一是要求不动产登记的资料要向社会所有的人公开，要许可人们自由地查询他人的房产；其二是把不动产登记和反腐败立法相联系，要求该条例能够发挥监督官员房产拥有情况的作用。

    对于这两种观点，孙宪忠认为都有不同程度的问题。而在昨日发布的《条例》中，明确规定了“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供”。对房产而言，权利人就是房主，利害关系人就是买房人。

    那么这种公开，为何会止步于权利人和利害关系人？

    “我国《物权法》第十八条规定，权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应该提供。而‘公开性’指的是不能禁止民事主体了解不动产登记簿；它许可权利人、利害关系人查询、复制。”孙宪忠说。

    他认为，这种“公开”，是为了在物权变动过程中，保障相关利害人的交易安全。“比如买卖二手房，买方知悉房屋以及所有权存在的最佳方法，就是查询不动产登记簿上记载的房屋以及所有权的状态。”他说。

    但和此前媒体曾经热议的“以人查房”和“以房查人”话题相关联的是，《条例》中的“公开”对象不是所有人。孙宪忠说，个人财产对一般社会大众而言，具有一定私密性，不是任何人都可以随意地知悉别人的财产权利的状态。“在现实生活中，立法必须防止利用‘公开’规则扰乱、甚至损害民众生活安康私密的现象发生。”

    问：是否有助“阳光立法”？

    答：俩立法不在一个体系内

    几年前，业内就传出风声说要进行全国房地产情况联网，人们期许能够同时实现反腐，甚至能够推动“阳光立法”，把“房叔”查个底儿掉。

    但《条例》出台后，立刻有声音表示“失望”，因为其中没有要求官员必须公开房产的内容。

    “不动产登记立法属于财产立法，不论官员还是民众，其不动产财产都要纳入登记，但是‘阳光立法’只能针对官员，不能针对一般民众。”孙宪忠解释道，法律可以要求官员公布其财产，但是不能要求一般民众也公布其财产。所以，不能把不动产登记簿纳入到“阳光立法”的范畴之内。

    “‘阳光立法’是非常强力的法案，国家司法部门可以据此行使非常强大的权力，不要说像不动产登记簿这样具有一定公开性的官方档案，即使是在法律上处于保密原则保护下的个人存款资料等，只要是涉及官员腐败的，国家法制机构都可以查询。”孙宪忠说。

    如何保密？泄露信息者将被处分或追究刑责

    清华大学法学院教授程啸认为，《条例》明确了登记不动产权利的具体类型。今后，无论是不动产登记机构在受理登记申请或按照有关国家机关的要求进行登记，还是人民法院处理不动产登记纠纷案件，都应当依据本《条例》加以判断。

    中央财经大学不动产法研究所所长尹飞说，《条例》着重规范了不动产登记的具体程序，明确在不动产登记的发起、受理、审核、记载等阶段以及相应的信息共享与保护等环节，不动产登记机构及其工作人员相应的职权，从而为登记机构依法行政奠定了法律基础。

    对于不动产登记信息共享单位及其工作人员、查询不动产登记资料的单位和个人，《条例》也明确了其保密义务。如果违反国家规定，泄露不动产登记资料或者登记信息，给他人造成损失的，将依法承担赔偿责任，对有关责任人依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

    同时，为了维护不动产权属证书、不动产登记证明的权威性，避免登记错误，《条例》规定，对于伪造、变造或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的行为，将实施收缴、没收违法所得等行政处罚，并可依法追究民事赔偿责任以及刑事责任。

    与房地产税有多大关系

    《条例》中虽然只字未提房地产税，但其发布，在业内还是被认为将推动我国财税制度改革，将为推出房地产税、遗产税等税种做了技术铺垫。

    对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，《条例》首先在制度上保障不动产登记工作有法可依，为摸清不动产家底做好制度保障，为未来房产税、遗产税等财产性税收的研讨、课征做好前期准备。

    “不动产统一登记本身是一项复杂而相对长期的系统性工作，尽管条例的推出意义重大，但这与房产税、遗产税等财产性税收的真正全面开征之间还有相当距离。”胡景晖说，在登记之后，相关财产性税收的课征同样需要制度层面的设计。即使开征，对只拥有自住型物业的家庭来说，也很可能会有相应的豁免；而对于拥有多套房产的家庭，短期内也不会面临税负的增加。

    （《北京日报》12.23 耿诺）