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美国人喜欢搬家，因此买房卖房的人多，房屋经纪人也多；“学区”好的地段，房价也相应贵一些；买房可以“砍价”，不过可“砍”的空间不大。
美国的公寓很多是木结构的
已经是第八次去美国了。我的小儿子在美国已经20年，我每一次去美国，都在他那里住一两个月，亲历了从租房、看房到买房的全过程。
小儿子的家，最初在旧金山东湾阿拉米达岛海滨一幢大楼内。这种大楼，在美国称之为公寓。那时候，他租公寓房子。两房一厅的公寓房子，月租1500美元。
中国的公寓，总是在大门口设立门卫室。然而，在美国公寓却不见一个门卫。这是因为美国的人工很贵，设立一个门卫室起码要四个门卫——三个三班倒，一个轮休。在美国，这四个门卫的工资就是一笔很大的开支。
在上海，楼房差不多都是钢筋水泥的，美国的公寓很多是木结构的。美国的房子用木头来盖，一方面因为美国森林多，木材不贵；另一方面用木头盖房子，节省人工。美国工厂成批生产各种木柱、木梁、木楼梯、木门、木板壁，运到工地之后，可以像搭积木似的，两三个月就“搭”好一座房子。美国房子的墙壁，其实是一块“三明治”罢了：两面是薄薄的一层纤维板，中间夹一层防火材料。这层防火材料，也起着隔音的作用。
在美国工作了一段时间，小儿子决定买房。我和妻子也加入了看房子的队伍，跟他和儿媳一起看了20多处房子，对美国的房地产市场有了第一手的了解。
在美国买房子，可以先从网站上查找房源信息，也可以从报纸的售房广告中寻找。不过，最好的办法是委托房屋经纪人。
有人说，美国人吃了“耗子药”——喜欢搬家。确实，在一幢房子里住一辈子的美国人不多。通常，刚结婚的年轻人买小一点的房子，或者租房子，等手头积蓄了一些钱，又有了孩子，那就卖小房、买大房。
美国人常常“跳槽”，工作地点变了，如果离原先的住处太远，那就要卖掉旧房，在工作单位附近买新房子。还有人是因为房价猛涨，自己又到了退休年龄，就乘机卖掉大房子，再买一幢小一点的房子，或者到远一点的地方买便宜点的房子……
卖主一旦委托了经纪人售房，就绝对不能抛开经纪人私自跟买主直接交易。一经发现，卖主要向经纪人赔偿经济损失。
在二手房之中，最贵的是建成才一两年的房子，这种房子的房价有时比新房子还贵。虽然美国的新房子大都是全装修的，但买主住进新房子之后，还必须进行方方面面的加工。特别是花园，需要自己请人整理——房产公司只交给买主一片荒地而已。所以，购买住了一两年的新房子，什么都是现成的，省时间又省钱。当然，“房龄”越大，房子价格也就相应要低一些。
“老美”经纪人不懂中国人心态
房子是很特殊的无法移动的商品，要上门细看才行。然而，二手房里又往往住着房东——很多美国人在拿到售房款之后才能买新房。
按照美国的规矩，看房的时间集中在周日下午。到了这一时间，房东把家里打扫得干干净净，家里的一切都井然有序，然后全家外出回避。
也就在这个时候，房东所委托的房屋经纪人“进驻”这一打算出售的房子，在门口挂起了一块售屋牌子。售屋牌子上往往印着经纪人的照片，还写着经纪人电话号码。
在规定的看房时间里，房门通常开着。购房者自己开车前来。谁要看房都可以进去。
我注意到，很多购房者向经纪人询问“学区”情况。这是因为购房者都希望自己的孩子能够上好的学校，所以“学区”好的地段，房价也相应贵一些。
有一处房子很不错。当小儿子问起房东为什么要卖掉房子时，经纪人说：“他们前年以38万美元买进，今年夫妇离婚了，以51万美元价格出售。”显然，这位“老美”经纪人不懂中国国情。他这么一说，小儿子和儿媳马上否决了，认为这房子不吉利！
后来，我的小儿子请了一位华裔房屋经纪人。他来自香港，能用英语、闽南语、普通话跟各种客户打交道，生意做得很不错，是这里的“头牌”房地产经纪人。
我发现，这位经纪人比那位“老美”经纪人要精明得多。比如，我的小儿子来到他正在负责出售的一幢房子，问起同样的问题：“房东为什么要卖掉这房子？”他马上指了指墙上挂着的房东一家的照片说：“房东在5年前买了这房子。你瞧，他在此屋中添了两个孩子，他又发了财，想买更大的房子。所以这屋很吉祥，是‘吉屋’。你买了这屋，也会添丁发财！”他又说：“这屋的大门朝东，紫气东来，风水好，吉兆！”因为他看到买主是中国人，就用“东方理念”来打动你的心，而这是“老美”经纪人根本说不出来的。
变卦之后又成交
我陪小儿子来到阿拉米达的房屋交易中心，亲历了签定合同的全过程。小儿子坐定之后，忽然提出一个新的要求：“这幢房子的主人是5年前买的，你能不能告诉我，他当时买的价格是多少？”
这位经纪人立即从电脑中查到了5年前的交易资料，当场打印，交给买主。显然，买主想从5年前的成交价格，判断今日的交易价格是否合理。
通常，美国的购房者付30%头款，其余的分期付款，30年付清。不过，经纪人说，如果你的经济能力好，头款就尽量多付一些，这样可以减少分期付款所支付的利息。
双方的谈话经历了近两个小时，这才终于开始签合同。美国的购房合同长达十页！
双方商定，签好合同之后，3天内买主要付一万美元定金。如果不按时付定金，合同就作废。另外，在签好合同、付了定金之后10天内，买主可以反悔，经纪人全部退还定金。但是，如果超过10天，买主反悔，那就不退定金了。
当然，在付了定金之后，卖主就不能反悔或者把房子卖给第三方了。卖主反悔，要赔给买主相等于定金的钱。通常在合同生效后10天验房（验房发现问题，房东承担相应费用）。验房后两星期至20天内，买主要付清头款。
第二天，经纪人打来电话，说当晚拿着合同跟卖主见面，卖主提出两条意见：
一是不同意“砍”去9000美元，坚持原价。
二是买主要求在年底前把房款付给他，而他要等到明年2月才能把房子腾出——他要打“时间差”，用拿到的房款去买新房子，然后搬到新房子，才能腾出老房子！那两条都是我的小儿子所不能接受的。
买主把自己的意见告诉经纪人，经纪人又与卖主商量，再把卖主的意见转告买主，如此反反复复——因为按照规定，买主不能与卖主见面，必须通过经纪人商谈。
谈来谈去，双方的意见无法统一。于是，那墨迹未干的合同也就作废了！
后来才知道，本来卖主已经给经纪人说好“底线”。就在这时，一位美国球星也看中那幢房子。球星为了争得此屋，就答应按照卖主原价买下。这样，卖主当然愿意卖给球星。
球星与经纪人签了合同，但后来又因种种原因，没有成交。于是，经纪人倒过来又给我的小儿子打电话，希望再度谈判，再签合同。最终，我小儿子买下了这栋房子。
60万美元买一栋别墅
在美国，旧金山硅谷、纽约曼哈顿的房价，算是最贵的。最近我的一位朋友从德克萨斯州的达拉斯调到硅谷工作，他的第一反应就是硅谷的房价太贵。
相比之下，美国别的州的房价要便宜得多。今年3月，我在小儿子家，接待从俄亥俄州来的上海朋友。他住在俄亥俄州代顿，那里是飞机发明者莱特兄弟的家乡，如今是美国空军基地。但是近年来那里经济萧条，人口外移严重，所以房价很低。
他告诉我，刚在代顿买了新房子，比他现在的住房大一倍。新居是花60万美元买的，1.1万平方英尺（相当于1000平方米），6个卧室，两个大客厅，有一个游泳池，还有很大的花园。这房子原价80多万美元，最高时100多万美元。他说，在上海人看来，这简直是天堂，因为60万美元在上海只能买100平方米左右的一套公寓房。
今年2月，我从旧金山飞往美国南部的佛罗里达州，在那里住了半个月。佛罗里达的房价便宜，购房者之中，不少是退休老人。他们往往把原住地的房子卖掉，在佛罗里达买房子。原因是佛罗里达处于美国最南端，冬日暖和，适合养老。
当然，佛罗里达也有真正的豪宅。我在佛罗里达的棕榈树滩，看到很多占地5000到10000平方米的“大宅门”，房价在1000万美元以上。那里是美国富豪的“冬日俱乐部”所在地——这些豪宅平时只是由管家管理，富豪们到了寒流袭击美国时，才到这里避寒，住一两个月。
(《羊城晚报》8.2 叶永烈）
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