家人之间买卖房屋 如何避风险

　　今年80岁的张老太在1999年单位房改时，获得以成本价买入承租单位公房的资格。当时，张老太刚退休，经济来源只有退休工资，可又不想浪费这个机会，就决定由自己的三个孩子出资，之后由三个孩子平分房产。大儿子王建和大女儿王洁听后，觉得自己已经有住房，而且几万元钱也不是小数目，就拒绝了张老太的提议。小儿子王清认为自己的经济能力还能承受，于是便出资购买了张老太承租的单位公房。

　　张老太购买了承租公房后，公证了遗嘱把房子过户到小儿子王清名下。她怕子女们因此争执，于是写了一份授权委托书，委托小儿子将这套房子过户给孙女王虹。此后，小儿子一直在这套房子里伺候母亲，并给了母亲50万元“作为购房款”。

　　2010年，王清要出国做生意，张老太不同意，母子间开始起争执。加之房价飞涨，张老太的大儿子和大女儿也对母亲将房子给小弟表示不满，后来张老太一气之下，就到公证处撤销了2004年她做的遗嘱公证书。近日，她又一纸诉状将王清和孙女王虹告上了法庭，要求法院认定王清以自己的名义和王虹签订的“房屋买卖合同”无效。

　　最终，法院认定，当初因母亲手不稳，“小儿子王清扶着母亲”所签的授权委托书无效。加之母亲的公证遗嘱被撤销了，孙女最终未能得到房子。

　　北京翟振锋律师认为，家庭成员间房屋买卖并不同于普通买卖，常因信任而无明确的书面记载，导致发生纠纷时，有的家庭成员有苦说不出。那么，家庭成员之间进行房屋买卖，究竟应如何防范风险？

　　一、补签协议，将事实情况用书面协议说明。家庭成员之间存在房屋权属变动的，包括但不限于买卖、赠与、继承等情况，在发生争议之前，可以在房屋权属变更双方之间补签协议，将房屋权属变更原因说明，有条件的可以到公证处办理公证以增强协议的效力。这一方式比较适合争议潜伏阶段的房产纠纷。

　　二、归集材料，收集历史凭证。以房屋买卖为例，一系列可以证明自己是房屋实际权利人的材料，例如购房款项的支付凭证、房屋使用期间的缴费情况等，都需要购房人归集整理，以防发生纠纷时陷入被动。无论争议发生与否，凭证的收集不仅可以预防纠纷，而且还可作为争议发生时的证据。

　　(《北京晚报》6.30 林靖)