房地产的利润率到底多高

    10月22日，陕西省住建厅及物价局出台楼市新政，要求各城市“确定（开发商）合理利润率并控制在10%左右。”超出价格区间的商品房，将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。

    卖房利润差距为何如此之大

    北大经济学院金融系副主任吕随启表示，“能否合理、合法地确定一套商品房的成本及利润率，是政策有效实施的‘起点’。但目前，商品房的‘灰色成本’让利润率成为一笔糊涂账。”

    如果说陕西省的“限利令”有一个引爆点，恐怕就是10%这一数字。为何确定利润率是10%？其回应是：陕西省多数样本的利润率在10%以下。这一数字显得有些出人意料。

    日前，国务院发展研究中心出版的《中国住房市场发展趋势与政策研究》权威统计称，我国房地产行业2007年以后的年均利润率是30%左右，已超出工业整体水平约10个百分点。

    2011年4月证券业的统计显示，主流房企2008年至2010年的毛利率均在30%～40%之间，净利率则在15%～18%之间。有业内人士指出，房管部门和物价部门对开发商报送的商品房建造成本数据并不核查，房地产商的数据“真实性”有待验证。  

    “灰色支出”致房价飙升

    针对为何学界与开发商会如此“各说各话”，吕随启表示，关键在于商品房成本中的“灰色支出”，既难以公开，又无法测量，以致房价虽一路高企，开发商却仍嫌赚得不够。

    上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军表示，“房地产的成本构成，大致有以下几块：以1块钱的房价为例，其中30%～40%左右是政府收取的土地价格；20%～30%是税费，税与费合计数十种，也是政府和事业单位收取；10%～30%是建筑成本，包括水泥、设备、劳动等，一般10%～20%才是利润。”

    对此，房地产领域专家王才亮表示，该说法回避了成本中的“灰色支出”部分，“这部分支出，据估算约占真实成本的30%。”吕随启认为，“灰色支出”大部分被用作公关费用，与“权钱交易”等地产腐败密切相关。

    抑制房价，先晒“灰色成本”

    2009年全国“两会”期间，全国工商联向全国政协递交的《我国房价何以居高不下——房地产开发的总费用支出一半流向政府》称，全国九城市“房地产企业开发费用”调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分（土地成本+总税收）所占比例为49.42%。

    “限利令”若出台细则，需注意两方面：一是政府部门所掌握的房价构成元素应该公开；二是对开发商的开发成本、管理费用、销售费用等，引入第三方独立评估机制。吕随启副主任表示，“如果土地出让金和相关税费降下来了，至少可公开的成本能更趋合理；如果30%的‘灰色成本’也在阳光下被避免了，目前的房价‘打对折’都没有问题。”

    （《中国青年报》10.25 王梦婕）