国外如何规范“租房市场”

    住房城乡建设部政策研究中心副主任秦虹日前接受采访时建议，我国应该借鉴国外的成功经验，利用法律规范住房租赁市场。那么， “租得放心”在他国是如何实现的呢？

    美国：涨价超上限找稳定租金委员会

    美国人信奉 “生意就是生意”，租房也一样，价高者得，不怎么计人情；同样的，房东想涨价也要一切按照合同办事。除非租赁合同中有明确规定，6个月或1年期限的租赁合同到期之前，房东无权调整房租。但是，如果签订了 “每月”租赁合同，房东可以提高租金，但是他需要提前30天以书面方式通知承租人。

    但是，房租的涨幅不能超过稳定租金委员会设立的“天花板”，即月租上限。在美国加利福尼亚州、纽约州等地均制定有房租控制条款，用来限制房东大幅提高租金。租房者可以向当地的 “稳定租金委员会”( rent sta－bilization board)或市政厅的职员查询，获取所在城市的相关规定，如在纽约州，除了可查询条款以外，还可以在委员会的网站上查询“稳定楼宇名单”。如遇纠纷，租房者可以书面请愿要求委员会对涨价行为进行听证，如果判定涨价侵犯了租房者权利，则可以获得退款、减租或其它补偿。

    德国：房租涨幅超20%违法 超50%犯罪

    据统计，德国近六成的居民选择租房，房屋自有率仅为42%，远低于欧盟国家60%的平均水平。

    根据德国的法规，房东不能随意涨房租，如果非要涨房租，那么必须得书面对房客陈述涨价理由，并且还得举出三个同类租房涨价的例证；除此之外，在房屋出租三年内，租金涨幅不得超过20%，否则就是违法，租房者完全可以起诉房东。

    德国严格控制房屋租金。德国《民法典》等多项法律均有相关条款对房租价格进行约束，尤其强调保护租房者权益。根据法律，德国各州、市及乡镇都设有独立机构制定各地段房租价格标准范围。房租涨幅若超过20％就被视为违法，超过50％则构成犯罪。

    欧洲国家很长一段时间内都对房屋租金有严格限制，像奥地利和西班牙的房租一直到上世纪80年代实际上都是冻结着的。而上世纪50年代起，德国的租房市场比其他西欧国家更早地实现了自由化，使得租房者的居住条件不断提高，而且对租房者权利的保护也不断得到完善。

    即便租房者一时无法支付房租，房东也无权直接要求其搬走，而须向法庭提起诉讼来进行相关处理。

    以前，租房者有义务在居住几年后自掏腰包对房屋进行维修或重新装修。而现在，这一义务也已经取消，可自愿对房屋进行维护。此外，政府还根据家庭成员的多少、失业时间长短等条件向贫困家庭发放每月数百欧元不等的租房补助。

    法国：“低租金住房制度”保障廉租屋住房比例

    在法国，“低收入者租房，高收入者买房”，已经成为约定俗成的惯例。自1956年前法国住房部长皮埃尔·库兰特建立 “低租金住房制度” (HLM)以来，法国租房市场的主流就被廉租屋所占据。按照HLM制度规定，任何一个城镇的廉租屋比例不得低于20%。2010年，法国有666个市镇因保障性住房比例未达标而面临罚款，预计罚金总额为7620万欧元，其中巴黎市达1510万欧元。

    申请HLM的标准主要是收入。法国政府每年都会公布申请HLM的收入标准，然后根据租户的具体状况提供零息贷款等优惠政策，这使得低收入家庭入住廉租房的租金，仅有商业租房租金的1/3左右，最低仅约1/6。而不符合上述标准的中高收入者，租房就很不划算，从而保证廉租屋真正为低收入者服务。

    (《上海法治报》3.8 吴一娜)