2011：房价七问

    2011年房价何处去？任何一种单向的力量，显然无法触动房地产整体格局，必然是各种变量的汇集、叠加，才能产生最终的合力。

    供应

    供求关系的变化，是支配市场价格的最基层法则。大部分业内人士认为，今年的量比去年要大。

    2010年新开工面积约14多亿平方米，在施面积近40亿平方米，商品房新开工面积增速40.7%，全年投资增速33.2%，均创10年来新高，2011年供给无忧。

    虽然供应量同比增加明显，但绝大部分人士不认为这种增速对房价有明显的影响，因为他们的判断是，供应和需求相比显得不足。

    需求

    如果狂热的需求无法抑止，当前供应规模是无法让房价冷却的。从销售一线观察，需求是非常旺盛的。

    去年10月之后，全国各地先后都出现了日光盘。今年初，北京房山某小区1.7万元/平方米在当日售罄。富人的刚需也非常惊人。在限购的情况下，当年的地王广渠门15号地块入市，4.5元/平方米的单价，最小面积为210平方米的户型，还没有正式开盘，就已经内部认购完毕。

    土地

    土地是供应的根本，地价高是开发商认为房价难降的重要因素。如果各地政府在2011年初就加大供应，在2011年末第三、四季度就能对房屋的供应形成影响。但大部分业内人士认为，在地方政府对土地财政的依赖没有本质改变之前，他们不会贸然对土地加大供应，还是会按照以往的节奏行事。

    资金链

    对开发商资金链表示乐观的声音认为，2010年银行信贷的总量压缩了，但房地产行业月均所获得的贷款额却增加了。同时，开发商的融资渠道在多元化，2010年利用外资和自筹资金大幅增长超过30%，企业通过加快销售自筹资金的能力依然强劲。

    但也有学者认为，如果对开发商实行非常强硬和严苛的信贷政策，同时配股、增发等公开资本市场融资“想都别想”，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，二季度房地产资金会逆转。

    从2010年开发商联合拿地频率之高，可见“行业自救”的能力在经历了2008年之后不断加强。这在一定程度上，减免了地产企业“含泪甩卖”的可能。

    通胀

    钱毛了，所以财富涌向房产，客户买房的心态已经从投资变成保值了。

    现在很多城市的租售比 (年房租与总房价的比值)只有2%，单从投资回报率而言，比一年期定期存款利率还低。如果是贷款买房，则要承担6%以上的资本成本。即使这样，还是有很多人义无反顾地投入“房奴”的行列中，答案无非如下：

    一、负利率严重，现金缩水太快。二、历史经验让很多人相信，唯一能与通胀速度匹敌的就是房价涨幅。三、房租有巨大的上涨空间。2010年上半年北京同比房租上涨了20%左右，业内人士认为在大通胀的背景下，这只是刚刚开始。所以，现在的租售比2%未必代表将来。

    加息

    加息影响的不仅仅是贷款买房者的持有成本，利息的改变直接影响着存款动向，如果存款利息越来越高，那可能有相当部分人会选择存款而不是买房保值。加息改变的是对房屋的投资需求。

    那会加息几次呢？研究者认为，按照央行以往的惯例，今年加息最多四到五次，而且每次加息的幅度都很小。因为加息幅度过大可能会影响私营企业的利润率等等。在负利率时代，投资无门，买房是投资最普遍的行为。不断加息，到存款跑赢通胀还是有一段距离。

    房地产税

    如果我们的房产税是在市场严重供不应求的情况下产生的，它对房屋价格几乎没有任何意义。但是如果是在供求基本平衡的情况下或者是供大于求的情况下，则会对市场产生比较大的影响，因为只有成本的提升才会导致人们消费行为的改变。

    有开发商对税收做了一个研究，得出的结论是，房产税并不能影响房屋的价格，房产税只能间接影响房产持有的成本，同时改变人们对房产持有的消费行为，通过消费行为转换市场中的供求关系，间接影响房屋的价格。

    这个判断使得问题又回到最初，即供需是否平衡了？

    (《经济观察报》1.24 周亚霖)