柔软的心与坚硬的房

    这篇文章所谈的，实质上是离婚后房屋的归属问题，在离婚率如此之高的现实情况下，这已是一个无法回避的事实了，思考许久，犹豫再三，也不愿用离婚后房屋归属这样的话来做标题，故用柔软的心与坚硬的房，以避免用“离婚”这么刺痛人心的字眼。

    在年轻的时候，如果你爱上了一个人，请你，请你一定要温柔地对待他。

    不管你们相爱的时间有多长或多短，若你们能始终温柔地相待，那么，所有的时刻都将是一种无瑕的美丽。

    若不得不分离，也要好好地说声再见，也要在心里存着感谢，感谢他给了你一份记忆。

    长大了以后，你才会知道，在蓦然回首的刹那，没有怨恨的青春才会了无遗憾，如山冈上那轮静静的满月。

    ——席慕容《无怨的青春》

    过山车的判决 

    ——处分父母出资所购房屋行为的效力

    案情回放

    短短一年的时间，身为公务员的李丹，终于尝到了过山车的滋味。2005年4月，男朋友王浩从加拿大留学回来了，苦恋了四年的一对情侣，终于冲破时空的距离，在五一节前一天去登记结婚。第二天，举行了隆重的结婚典礼，那场浪漫的婚礼至今还令李丹刻骨铭心，也羡煞了李丹的小姐妹。可是不久，深受西方文化熏陶的王浩，对国内的生活感到异常不适应，经常抱怨环境不卫生、不环保，弄得好像完全是李丹造成他的生活质量降低似的，两人为此开始发生争吵。半年后，王浩觉得实在无法忍受在国内生活，决定出国定居。但是李丹身为公务员，工作轻松，待遇又好，并不想出国。两人为此讨论了几周，互不退让，没有结果。后来干脆决定友好分手，各走各的阳关道，各过各的独木桥。2005年10月8日，双方去民政局协议离婚，约定婚后居住的这套房屋和房屋内的家具家电归李丹所有，随后，王浩就出国去了。

    一个月后，王浩的父母得知他们离婚的事情，感到异常惊讶，尤其听说房屋归李丹所有后，更是生气。他们提出这套房屋是2004年2月，王浩的父母以儿子的名义出资购买的，仅仅是为了将来百年后省去继承方面的手续。但应该是父母的房屋，要求李丹返还。李丹也感到非常意外，因为她只知道，王浩去年就告诉他委托父母购买了一套房屋作为婚房，只等2005年交房后就回来和她结婚。李丹为此还花了自己很多积蓄装修该房，添置家具家电，婚后也一直居住在这套房屋里。所以，她坚决不愿意返还。僵持不下，王浩的父母只好将李丹与王浩一起告上法庭，要求法院确认李、王二人离婚协议中关于房屋的约定无效，要求返还上述房屋。

    庭审中，王浩的父母说，王浩在购买房屋时并没有出资，购房款都是父母出的，而且离婚时王浩还没有取得产权证，无权把房屋给李丹。王浩出国没有回来，委托了律师出庭，答辩说，该房屋的确不是自己出资购买的，都是父母出资的，且房屋产权证也一直没有办理，当初与李丹协议离婚时因为对国内的法律不太了解，急于离婚，就被迫答应了李丹的要求，顺从李丹的意思在协议上签了字，并不知道自己无权处分父母的房屋，也并不是自己的真实意思表示。

    一审法院经审理后认为，王浩的父母出资以王浩的名义购买房屋时，王浩与李丹并未结婚，该房不属于夫妻共同财产。因此，王浩在与李丹离婚时，一并将既不属于王浩的婚前个人财产，又不属于夫妻共同财产的房屋协议确定归李丹所有，缺乏法律依据，也侵犯了王浩父母的财产权益，故判决离婚协议中有关处分该房屋的内容无效。李丹拿到法院的判决书后想不明白，明明离婚时王浩已经把房子给了自己，怎么现在又要回去了呢?于是，她向中级人民法院提出了上诉。经过三个月，二审法院开庭审理后认为，王浩的父母以王浩的名义签订购房合同,王浩即为所购买房屋的购买人。至于购买款的来源，是另一法律关系。虽然王浩尚未取得产权证，但购房合同及交款收据等证据足以证明权利人是王浩，因此王浩在离婚协议中对房屋进行处分是合法有效的。二审法院最终判决驳回王先生父母的诉讼请求，房屋归李丹所有。

    就这样，一年里，李丹结婚后又恢复单身，房子协议归了自己，一审法院又判无效，好在最终二审法院还是判决房屋归自己所有，这趟一惊一喜、上上下下的过山车才算到了站。  

    律师解惑

    问题1   一方婚前支付了全部房款，并取得了产权证，离婚时房屋如何处理？

    解惑：一般来说，夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了产权证，该房屋就是一方婚前个人财产，因此，离婚时，另一方无权分割。在婚姻关系存续期间的增值，依附于婚前所购房屋产生，由此引起的价值增值及亏损也应当归属于该房屋产权人，不因婚姻关系的存续而转化为夫妻共同财产。

    因此，离婚时，另一方主张对婚后增值部分进行分割的，一般不会得到法院的支持。    

    问题2   夫妻一方婚前签订房产买卖合同，支付了首付款并在银行贷款，房产证登记在其名下，婚后继续还贷的，离婚时该房屋如何分割？

    解惑：《婚姻法司法解释三》第十条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《婚姻法》第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。    

    根据上述规定，首先可以确定该房屋的性质是登记房产证一方的个人婚前财产，结婚后配偶一方即使参与清偿贷款，也并不改变该房屋为个人财产的性质。因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务为其个人债务。    

    但是房屋共同还贷部分，也就是向银行的借款应视为买房一方的个人债务，因此婚后不论是由一方自己用工资还贷，还是用双方工资还贷，都是夫妻的共同权益的付出，还贷的部分中包含对方一半的权益，离婚时一方要将双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分返还给对方。当然，如果一方确能证实其还贷资金来源于婚前财产，或双方对此另有约定除外。

    当然，该《婚姻法司法解释三》并未明确，共同还贷支付的款项所对应的增值部分如何计算的问题，有待在今后的司法实践中进一步予以明确。

    问题3   夫妻婚后出资购买并还贷的房屋如何分割？

    解惑：这是最简单的一种情形：首先，明确产权，不论房产证上是一方的名字还是双方的名字，均为夫妻共同财产。但是现实生活中很多夫妻会将孩子的名字加在产权证上，那么分割时要保留孩子的份额。其次，明确价值，即房屋价值，按市场现价计算，不是按房屋购买合同金额计算。最后，分清权益部分和债务部分。如果涉及贷款，要先将未还贷部分除去，分割后由取得房屋产权的一方继续承担未还贷部分的本金和利息。

    问题 4   用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，房产证登记在一方父母名下，离婚时如何处理？

    解惑：现实生活中，不少夫妻买不起房，父母也无能力资助，相对商品房而言，父母名下的房改房价格比较低廉，但此类住房会考虑到工龄、职称等因素，将对不同人群给予不同优惠。若仅以支付了购买产权的出资款，对婚后所购房产进行分割，对于一方父母而言肯定是不公平的，明显损害了老人一方的权益。对于此类纠纷，《婚姻法司法解释三》规定，用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，房产证登记在一方父母名下，另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。该条款充分考虑了对老年人权益的保护。同时，将夫妻以共同财产进行的出资部分作为债权处理，也符合法律的公平原则。

    问题 5    父母在子女婚后为其出资购房．性质如何认定？

    解惑：在实际生活中，父母出资为子女结婚购房往往倾注很多甚至全部积蓄，一般碍于面子很少会与子女去签署书面协议，或者去办理公证手续。可是一旦离婚时，该房屋如一概被作为夫妻共同财产予以分割，实际上违背了父母为子女购房的初衷和意愿，也损害了出资购房父母的利益。因此在现实生活中，父母在子女离婚时对购房出资款要求返还的纠纷时有发生，有的甚至在起诉前赶紧补写借条或者补签协议。

    考虑到上述因素，《婚姻法司法解释三》规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。这一条款在一定程度上避免了挫伤父母帮助和支持子女的积极性，消除了父母为子女奉献的不安定感，同时还体现了法律的公平原则。

    问题6   双方父母均有出资，婚后登记在一方名下的房屋在离婚时如何分割?

    解惑：根据新的司法解释，双方父母均有出资，婚后登记在一方名下的房屋，在离婚时按照各自父母的出资份额进行分割。在现实生活中，一方父母出资后，不动产产权登记在另一方名下的情形时有发生。其中既有自愿赠与另一方的可能，也不排除为了登记方便或者符合各地购房政策要求的因素。根据人们的基本价值取向，可以推定产权登记一方的父母的出资应当视为对自己子女一方的赠与。根据一物一权原则，双方子女在婚后以各自受赠出资购买不动产后，双方子女将因各自出资行为共同享有该不动产的所有权。

    律师支招

    房屋是离婚时夫妻共同财产分割的重点和难点问题。我们在问题解答中，将生活中常见的房屋分割纠纷做了阐述，当然因为个案的不同和情形的特殊，无法穷尽所有可能出现的纠纷。    

    另外，在我国很多城市中，还有一种特殊的房屋，我们前面没有谈到，就是有限产权房屋的处理。“有限产权”房屋又称为福利房，通常仅出售给房屋所有单位的职工并在出售价格中折算夫妻双方的工龄。职工购买福利房后享有永久居住权、使用收益权、有限的处分权和继承权等权利，但职工并不享有完全的房屋产权，单位还拥有部分产权。夫妻双方在享受了一方的福利购房待遇后，另一方就丧失了再次购买本单位福利房的权利。离婚时如何分割这部分财产呢?根据最高人民法院的司法解释，对“有限产权”房屋的分割按以下原则处理：如夫妻双方对房屋分割有协议的，只要该协议未违反法律规定，房屋产权单位也同意的，则按协议进行分割；如夫妻双方对房屋归属有争议，并且双方的经济、住房条件基本相同，经双方同意，可通过竞价的方式解决；如夫妻双方既达不成协议也不愿通过竞价方式解决，此时只能由法院根据双方的具体情况，按照离婚时夫妻共同财产分割的原则判决。分得“有限产权”房屋的一方，应按所得房屋产权的比例，依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿。

    实际生活中，一方在婚前拥有一处或几处房产的情况较为常见，婚后用共同财产还婚前房贷的情况也较为普遍。如果能采用夫妻婚内财产协议的书面方式示明房产的归属最好，但由于目前传统观念以及夫妻情面，很少有夫妻能有如此之高的法律意识。所以，在用一方婚前房产的婚后出售款再购房时，为避免发生不必要的纠纷，我们提醒：第一，购房时尽量采取转账的支付方式，这样资金来源可以从银行查出，若是现金交易，资金来源以及使用资金的性质在产生纠纷时很难说清，容易产生争议。第二，慎重保存婚前购房的买卖合同的原件及付款发票。

    （摘自《婚姻三重门——谭芳律师以案支招》，中国法制出版社2012年3月版，定价：39.00元）