最近几年，大家似乎都对富豪特别关注，胡润榜、福布斯榜等一个接一个地推出。这似乎在说，中国制造GDP的能力世界一流，造富运动也开展得非常不错嘛。
无论是哪张富豪榜，人们都会关心这些富豪来自于哪些行业，追究追究这些富豪的出身。
中国校友会网在2010年5月发布了我国首个针对亿万富豪的调查报告——《2010中国亿万富豪调查报告》，它就是对1999-2009年胡润中国百富榜、福布斯中国富豪榜等上榜的亿万富豪进行调查统计分析。
这份报告显示，涉足房地产、能源、IT三个行业的亿万富豪数量约占上榜亿万富豪总数的50％，其中涉足房地产行业的富豪几乎占全部富豪的1／3。
结果是非常明显的，房地产行业最养人，成为富豪的扎堆地。
房地产盛产富豪，这似乎并不是中国大陆的特例，“房地产造富”历史在香港同样上演过，香港富豪如李嘉诚、包玉刚、郑裕彤等的发家史无不与房地产相关。
从各个国家的经济发展经验来看，当经济持续上升时，人们对经济前景预期强烈，房价节节攀升，只要开发商眼光准一些，胆子大一些，把土地囤在那里，到时钱就到你手里了，想不赚钱都不行。
中国房地产价的节节上扬似乎得益于土地拍卖制度，它成为房价上涨的催化剂。土地资源就那么多，大都掌握在政府手中，大家都拼着老本去抢地的时候，地价能不持续上升吗?
2009年，一个在北京五环边上的楼盘准备开卖。开盘之前，老板还在为定价8000元还是10000元而大伤脑筋时，楼盘旁边拍卖了一块地，到楼盘开盘时，老板直接开出26000元的价格，几天之内就抢完了。为啥，那拍卖地楼面价都两万多了，片区的其他楼盘价格能不涨吗?
从中国房地产富豪的发家史来看，大部分都是受益于土地的增值，地囤得越久越贵，开发出来的房子你卖便宜了都不好意思。
如果各大城市房源充足，老百姓选择范围很大，开发商还能卖天价吗?那样开发商只有老老实实做产品，用好的户型、设计来抢客户，在这样的情况下，开发商估计也只能获得社会平均利润率，房地产行业的利润率绝对不会比卖床垫的商家高多少。
但现在到了开发商只要把房子修出来就能卖出去的时代，开发商获得高利润也不足为奇了。
房地产的钱开发商是赚不完的，如果我们再深入分析一下，会发现高房价的受益者名单上除了开发商、炒房者之外，还有一个重要的角色，那就是地方政府。
因为地方政府高价卖地，房地产各环节都可以提供大量的税收，而房地产兴旺发展，城市形象是旧貌换新颜，GDP也跟着上来了，这也使中国很多城市患上了房地产依赖症。
要从根本上说清房地产，看谁是最大的受益者，凭感觉显然还不够，我们需要仔细审视房地产在社会经济中的作用和地位，分析各家如何瓜分房地产的利润。
房地产行业看似不直接生产什么，仅是资源的整合，但它实际上属于实业的范畴，它是社会“房子”生产中最重要的环节。
修建100米高的商品房并不是简单的搭积木。“房子”的生产是要经历非常多的环节。一间商品房从图纸变成实物交付到消费者手中没有成百上千人严密的分工协作是不行的，开发商在其中扮演了非常重要的角色。
房地产行业和汽车制造商非常类似，世界上绝大多数汽车商并不是从头至尾生产出每一个零部件，自己生产一部分，如核心的发动机、高附加值的电子产品等。
汽车生产商更多需要从汽车零部件商那里采购轮胎、挡风玻璃、座椅等，最后在生产车间把所有零部件组装成一辆可以供消费者使用的汽车。
房地产企业可能有自己的建筑公司、销售团队等，但它不可能把房屋的门窗、钢材、水泥等全都生产出来，同样是一个整合，他的生产车间就在现场。
因此，将房地产企业归于第三产业略显不妥，三次产业的划分更多是从产业在人类社会中出现的顺序而言，意义不太大。
中国的房地产行业与GDP关联有多大呢，我们还是得用数据来说话。
2009年，全国商品房销售面积9.37亿平方米，比2008年增长42.1％。2009年，全国商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5％。
如果我们暂不考虑房屋折旧等因素，按中国2009年33.54万亿元GDP统计，房地产行业占到了社会经济的13％。
如果我们掰着指头来估算一下其他行业，吃、穿、行、通信、教育、文化娱乐等与人们生活息息相关的行业中，恐怕再难以找出比房地产产值更大的行业了。
房地产行业在整个社会经济中的支柱地位可以说是实至名归，从这个角度上看，房地产在国民经济中可谓牵一发而动全身，如果房地产行业感冒，其他行业都只有被动吃药的份儿。
房子的建筑成本大概是多少呢?
只要我们认真做一下调研，会发现市场上再高档的房子，其建筑成本一般都在3000元／平方米左右，而很多房子售价却高达几万元甚至十多万元，这是为什么呢?
土地出让收入对开发商来说是一项重要的成本，在房价构成中，一般占30％左右，但有时却高达60％甚至更高。
钱被开发商赚走了这是一个不争的事实，政府收取高额的税收大家也看得清清楚楚，另外还有一大块就是土地成本。
我们发现政府的土地出让收入其实是一种税收。
政府的土地收入最终会进入到房价，成为房价的一部分，在理论上政府要把商品房销售价格中相应的部分买走后，才能形成一个完整的经济循环。
如果政府的这部分收入不用来购买商品房，它可以与购房的消费者实现一个置换，政府获得购房者相应社会最终产品或服务的购买力。
房价越高，土地价格越高，各环节的税收也越高，而土地收入并未纳入政府统一的预算，相当于政府一笔零花钱，这种诱惑对地方政府是巨大的，这也就是所谓的土地财政，它对中国经济有特殊的意义。
我们经常说毛泽东给中国留下了笔丰富的遗产——土地资源，这就是土地财政的根源。
在建国后30年，土地都是属于国有，国家统一调配，按需分配，土地基本上没有任何价值。而在改革开放后，中国国有土地使用权可以转让，当政府把土地批租出去后，一笔规模不小的钱便落入政府的腰包。
国务院发展研究中心一份调研报告显示，在一些地方政府，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40％，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60％以上。没有土地的收入，我们很难想象地方政府可以盖漂亮气派的办公大楼，各种政绩工作也会无米下锅。
在价高者的拍卖体制下，土地价值不断攀升，房地产行业最大的受益者便由开发商逐渐转到了地方政府。
1994年中国实行分税制，地方财力大减。但靠着土地出让收入，地方政府的腰包也逐渐鼓了起来，土地财政是众多地方财政收入大减后渡过难关的一个重要手段。
土地财政也成为地方政府发展经济的救命钱，这在沈阳铁西区的改造中体现得非常明显。
在沈阳有条赫赫有名的沈阳北二路，这条路上共有37个大型企业坐落在这条街上，这些企业都是共和国的骄子，它们创造了共和国工业史上的350个第一。
但在2000年左右，这条街上没有一家企业赢利，2001年，37家企业全年的利税仅有700万元。群众给这条街起了另外两个名字：亏损一条街，下岗一条街。企业资产的负债率总体上来看，达到了90％以上。有的企业超过了百分之百，甚至达到200％、300％。
2002年，大型国有企业——沈阳拖拉机厂，因企业严重亏损，外债高达近十亿元，宣布破产。原沈阳拖拉机厂负责人于长深说：“开资没有号，洗手没肥皂，干活没手套。”沈阳市铁西区30万产业大军，10万人丢掉饭碗。沈阳市下岗工人表示：“生活难透了。”
像铁西区这么大面积的企业亏损、破产，这么大数量的职工下岗、失业，从中央到地方，各级财政拨付了巨额资金，扶贫解困，但铁西区却并没有萌发生机。
为了拯救老工业基础，中央财政也是下了血本，从1986年开始，国家对铁西区老工业基地改造，先后投入了350亿元，但却始终无法挽回众多企业严重亏损的局面。
由于企业体制没有转变，机制没有转换，因此这些改造的效果并不明显，有些改造是不成功的，甚至是失败的。
那么，铁西区未来的路究竟在哪里?
当政府官员摊开沈阳市的地图时，一个以土地换发展的点子成为铁西区国企的大救星。
铁西区的位置正好就位于沈阳市的中心地带，正是有了这样一个地理位置的优势，对于许多亏损破产的企业来说，卖厂房、卖地皮，似乎成了解决它们困境的最后出路。
张士开发区是与铁西区相邻的一个国家级开发区，但是由于整个东北老工业基地经济发展迟缓，真正落户张士开发区的企业并不多。
沈阳市政府的决策是将铁西区的企业全部搬迁到张士开发区，形成一个新的制造业基地，而把老工业基地的铁西区，打造成一个以贸易、金融为支柱产业的服务业新区。
铁西区政府给出了一笔巨额的搬迁费，每平方米1000元。
占地24万平方米的拖拉机厂得到了2.4亿元的流动资金，并重新组成了一个崭新的企业沈阳农机工业总公司。沈阳农机工业总公司总经理于长深表示：“我这边建设用了1.1亿元，安排职工用了七八千万元。”
2.4亿元的搬迁费不仅让他们卸掉了包袱，而且还继承了沈阳拖拉机厂的技术优势和销售网络。
相继有一百三十多家大中型企业走上了搬迁之路。
家世界超市和小区开发商共计花了3.36亿元购买了拖拉机厂24万平方米的土地，在支付给拖拉机厂2.4亿元之后，铁西区政府还赚了9600万元。
2002-2004年，铁西区政府共从东搬西建战略中获利60亿元，全部用于搬迁企业的技术改造、产业升级和老铁西的环境改善以及工人住宅区的改造。
通过土地财政，沈阳的重工业又焕发了新的生机。
土地财政在这里展示了它另外一个重要功能，它成为社会收入的一个调节器。
市场经济有利于资源的配置，但却容易产生贫富差距，改革开放在增加社会财富的同时，也使社会贫富差距不断拉大，社会的财富向少数人集中。在没有其他投资渠道的情况下，有钱人只有投资房地产。
有钱人拼命买房子，高房价使其收入转移到政府手中，政府正好利用这些收入来做自己想做的事，这可以算是一个较好的社会再分配方式。政府将卖地的收入用来改善民生，修建经济适用房或廉租房，进行转移支付，也将在一定程度上促进社会的公平。
（摘自《算算中国家底》，云南出版集团公司云南人民出版社2010年9月版，定价：32：00元）
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