留学生在异国他乡的小窝可能并不如想象中温馨，这都是“异地选房导致信息不对称”惹的祸。怎样才能在异国避免受骗，找到心满意足的住房呢？
在陌生的城市找到称心如意的住处本就不易，对于初到异国的留学生来说，更是难上加难。尤其是那些刚刚拿到录取通知，人还在国内的留学生们，已经被签证、机票、选课的事搞得焦头烂额，还得为房子操心。
由于无法到现场看房，留学生们往往只能通过远程租房中介提供的图片、视频简单浏览，而房屋本身所处的社区环境、交通条件和设施状态等诸多重要因素却无法亲自把关。大部分人在开学前四个月，即入学当年5月便早早交付大笔金额（美国租房通常预付三个月房租，包括首月、末月房租作为押金，且加收一个月房租作为中介费），并与中介签下一年的租房合约（通常为当年9月到次年8月底）。而当8月末9月初开学在即，远渡重洋的留学生拖着沉重旅行箱，推开新家的门，或许才会意识到，接下来一年在异国他乡的小窝可能并不如想象中温馨。
波士顿作为美国著名的大学城，坐落着58所高等学府。据美国教育部中心2009年的调查显示，波士顿地区共容纳着超过25万名来自美国本土和外国留学的大学生。截止今年，波士顿地区的大学生总数应早已超过这个数字。2013-2014学年，仅波士顿大学(Boston University)就有来自超过140个国家的3.3万名国际学生入学。
在中国，所有的高等学府都为学生准备集体宿舍，而在美国，情况有所不同。一般来说，美国大学第一年入学的本科生大多年龄为18岁左右。美国大学认为这个年龄段的学生还是小孩，需要学校监护，因此会强制要求所有大一学生住校，一年以后再由学生自行选择。而对于更多的研究生和博士生来说，找房子是自己的事。学校顶多提供一些供学生互相交流的平台，却没有义务帮助学生租房，租房的重担责无旁贷地落到留学生的肩上。
大部分学生在国内不是走读就是住校，对异国的租房行业更是知之甚少。人在国内信息不对称的情况下，怎样才能在异国避免受骗，找到心满意足的住房呢？《留学》采访了一些去年入学的留学生，并邀请了法律专家和业内人士给予实用建议。
陷阱一
利用异地优势 巧瞒房屋缺陷
波士顿大学公共关系专业研究生吴琪现与其他三名室友合租在离学校步行需15分钟的一套高档公寓中，她的卧室房租为900美金/月。而与此同时，她仍在为之前预租的位于哈佛大道的另一套公寓支付750美金/月的房租。
“我真不敢相信我为那套破破烂烂的房子已经损失了2000美金！”吴琪说道，依然难掩激动的语气。
与大多数人一样，吴琪在去年4月接到了波士顿大学的录取通知书，并迅速加入了新生QQ群，从学长学姐口中得知波士顿房源紧张的情况。她立即在群里联系了两个女生，决定一起找群内一名中介租房。
“中介给我们推荐了哈佛大道上的一处房子，还给我们看了房子的照片和视频，告诉我们周围有地铁和餐馆，生活非常便利。”吴琪回忆道，“房子看上去很大，干净明亮，客厅有漂亮的窗帘。中介当时一直向我们推销说这样一套房子才1850美金太值了，我们不抓紧的话马上会被别人抢了。”
于是三个姑娘立刻提前预付了三个月房租，共计7400美元，从国内将钱汇给了美国的中介，并在网上签了租房合约。而到了8月底三个姑娘从国内赶到波士顿准备入住时，才意识到不对。公寓临近大街十分嘈杂，屋内面积狭窄，墙面地面都很脏，木地板上还有密集的霉菌。更重要的是，她们终于明白为什么所有的照片和视频中客厅都拉着窗帘——客厅窗外有一个巨大的街道垃圾箱，刺鼻的臭味窜进客厅，整套公寓都充斥着足以让人窒息的味道。
吴琪和她的室友拒绝入住，但她们已经支付了三个月的房租，也签订了合约。中介认为自己尽到了中介义务，拒绝退还中介费。
“中介还说，我们签了合约就应该对房子负责，在找到下家之前，都必须由我们垫付房租。”吴琪说。
姑娘们不得不重新选择了另一处公寓，并最终在9月底将旧公寓转手。但这套公寓转租时降价到1750美金/月，这就意味着她们不仅损失了中介费和支付第二套公寓的房租，还将在接下来的十一个月里每月为新房客垫付差价100美金。三个姑娘总共损失了4800美金，吴琪一个人就损失了将近2000美金。
《留学》支招
找人看房 注重房屋细节
吴琪事后表示，中介在发生纠纷后主动帮她们联系了新的房子，但她认为发生纠纷的重要原因是中介的隐瞒，明知垃圾桶的事却不主动告知。中介只谈了房子的好处，却没谈房子的坏处。
“中介只告诉我们交通便利，但后来住在附近的朋友告诉我们，正因为太靠近餐厅和地铁，夜晚十分嘈杂，很难好好休息。”吴琪的一名室友表示，“我认为之后租房的朋友一定要主动询问中介，甚至要求中介提供细节、未经修图的照片。否则在信息不对称的情况下，他们往往会刻意隐瞒房子的瑕疵。”
MT Law律师事务所创始人兼总经理田胜昔律师通过《留学》建议留学生：在签租房合同之前，最好请一位在当地的朋友或房地产中介帮忙到现场看房把关，并且拜托朋友特别注意房子的一些细节。除了房屋内部，也要注意屋外和周边的情况。若可能的话，可以和当时的房客聊聊房子的问题。这样可以避免一些不必要的法律纠纷。
但如果房子的整体条件非常恶劣，达到影响人类正常居住（uninhabitable）的情况，房客就可以采取法律手段直接终止租约。田律师就以上案例情节分析，“木地板上还有密集的霉菌”和“刺鼻的气味”就可以是房间uninhabitable的证据，但大街嘈杂，面积狭窄和地面很脏就不是uninhabitable的理由。大波士顿地区法律服务中心(Greater Boston Legal Services)的罗伯特.贝迪克（Robert Burdick）律师建议：这种情况下，应该首先找到本市的住房检察部门（一般称作Housing Inspection Department）对房屋进行评估。如果监察部门认同房屋有严重质量问题，会联系房东要求其改善条件。如果租客仍不满意，则可从监察部门领取一份住房报告，并要求其向房东传送限制令。
“整个过程并不耗时，紧急情况下一周内就可执行。更重要的是，寻求此项服务是完全免费的，学生不用担心花钱聘请律师。”贝迪克说。
陷阱二
预付定金后恶意抬价或怂恿换房
闫苾沁是波士顿大学法学硕士，与其他两名同专业的室友合租在哈佛大道的一套独栋房屋改造的公寓中。房屋很陈旧，已有100多年历史，多次转手后被新房东分成四套两室一厅的公寓出租。
“第一眼看到的时候真的太失望了。”闫苾沁说道，“视频里的房子温馨整洁，但我们到的时候，前任房客刚搬走，到处都是垃圾。中介承诺入住前打扫但食言了，最后还是我们自己一边搬家一边打扫。”
她表示租房过程中还有一段令她不快的插曲。在入学当年5月，闫?沁与室友们在看过中介提供的视频后，从国内汇款6600美金（三个月房租）给中介定下了一套公寓。但汇钱成功的两三天后，中介告诉她们，房东改变心意不愿意租给她们了。
“中介告诉我们，房东不想把房子租给三个学法律的女生，担心有麻烦不好处理。”闫苾沁回忆道。在三个姑娘想要退款咨询别家中介时，却被原先的中介制止。中介告诉她们，汇到美国的钱再退回来会产生许多乱七八糟的手续费，非常不划算，他建议姑娘们多交一些钱试试，或干脆找更好一点的房子。
但之后中介介绍的房子质量明显下降，不仅位置更加偏僻，房屋布局也大不如前。中介的解释是，找房的人越来越多，越往后的房子质量会越差，让姑娘们见好就收，再不签约连眼前这套也没了。就在她们决定妥协的时候，中介又表示，房东回心转意愿意原价租房给她们了。
“这个中介的信誉度已经严重下降了……这么来来回回的，让我们怀疑到底是房东改主意了，还是中介变相多收钱。”闫苾沁说：“中介还给我们开出了许多空头支票，包括免费带我们去郊区的宜家买家具。但当我们按照提供的联系方式打电话过去，人家说中介说了不算，还是找我们要了车钱。”
闫苾沁表示她们已经算幸运，朋友中有许多都是预付定金之后又被要求加钱，最后都只能乖乖妥协。
《留学》支招
核准中介资质 明确各项权利
收到定金后再临时反悔，真的是房东反悔，还是中介赚钱的伎俩？波士顿大学一名毕业生小艺（化名）曾在当地一家中介机构实习五个月，她接受采访时表示，美国的大城市、尤其是学生聚集的城市，房屋中介的竞争都非常激烈，同一套房屋可能在好几家中介挂名。因此在租客汇款后，房子已经被别人抢到的几率也是有的。但很多时候，中介也会以此为借口，抬高价格。
小艺建议，在选择中介前，找中介要一些个人信息、从业证件是必要的。最好能GOOGLE搜索一下该中介的信用记录。此外留学生租房时不要怕麻烦，让中介多推荐几套房子，在心中做好以防万一的准备。但更重要的是，需要在付款后尽快要求签订合约，并仔细阅读合约条款。
MT Law律所的田律师提示，合约签订后再额外收费是合同违约行为，所以在签合同之前一定要看清楚合同条款，尤其是看房租中是否包括水电费、燃气费、Internet费用和其他杂费。另外田律师补充道，另一个学生租房容易遇到多收钱的地方，是租期满后的收房阶段。如果房东在收房阶段不满意，也有可能拒绝退还押金。
“因此同学们入住初期，应该进一步对房屋进行检查。发现问题要及时留下证据，比如拍照发给房东确认。这样就可以避免租约结束的时候收不回押金的情况。”田律师建议道。
陷阱三
二房东从中作梗或取利
“二房东”指那些在同一套房子内长期租住、与房东熟识的老房客，他们往往能直接代表房东执行一些权利，如招租新房客，甚至收房租等等。由于受到房东的信任，二房东就变成了新房客和房东交流的中间人。
波士顿梅里马克学院（Merrimack College）科学管理专业的张慧就是通过人人网等社交网站寻找房源。她看到有人发帖征室友，考虑到可以省掉中介费，便直接加入合租到一套独栋房屋中，房租750美金/月。但入住之后，她才意识到了自己吃亏了。
整套房子总共有四个卧室，一套总价为3150美元。但每个房间的大小差别很大，张慧的房间是四个卧室中最小的，摆下一张99 x 190cm的单人床后，再加上一张小书桌和椅子，空间就非常拥挤了。而最大的主卧比张慧的房间至少大了2倍，不仅能放下一张198 x 203cm的大床，靠墙摆下一张是张慧书桌四倍长的长桌后，屋里还能存放不少东西。不出意外的，二房东住着这套最大的主卧，而这间房间的租金为800美金/月。而其余两名室友的房间也比主卧小了不少空间，依然按800美元/月支付租金。
除了压低自己的房价，二房东还瞒着房东，让自己的男友也住进了她的房间，两人平分着800元的房租。而四居室的房子其实住了五个人，这本身就违反了房东的规定。为了不被发现，二房东与男友及其他两名舍友在住房合同上签字，而让张慧在每次房东来访的时候躲进房间。
“有时候房东突然来，我还得匆忙藏好。明明是自己的家，却觉得自己像个‘黑户’。”张慧说。张慧在那套房子中居住了大半年，房东自始至终不知道她的存在。
《留学》支招
直接与房东签订合同
许多留学生需要短期租房，比如暑假搬去别的城市实习两个月的时候，可能图方便临时住进短租的公寓。但MT Law律所的田律师还是建议留学生尽可能与房东本人签暑合约，并且认真阅读租约中的各项条款，这样可以避免一些风险。如在租期房屋发生失窃、甚至火灾等意外情况，房东则需按房租规定对租户负责。而以上情况中的二房东则没有权力代替房东行使权利义务。
“这些风险虽然是小概率事件，但也不是完全可以避免。”田律师提醒道，“还是建议同学们手握合同。”
但如果没有签订白纸黑字的合同，同学们是不是就无法保障合法权益了呢？田律师指出，在短租的情况下，若房东默认每月从房客账户收钱，即使房东与房客没有签订纸制合约，也默认双方租赁关系成立，可以视为事实合同。在发生特殊情况下也有起诉房东的可能性。但由于没有书面合同，此类争议起诉的成本较高且胜诉的可能性较小。
最后，田律师提醒广大同学，法律是一种不得已的保障手段，由于有高昂的时间和金钱成本，并不建议同学们过度使用。最好的办法还是在签租约前万事谨慎、小心，争取防患于未然。
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