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我国大城市特别是超大特大城市在快速发展中形成了一些城中村。城中村普遍存在公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差等突出问题。为推动城市高质量发展，有效消除安全风险隐患，改善城乡居民居住环境条件，推进以人为核心的新型城镇化，建设宜居、韧性、智慧的现代化城市，亟须对城中村实施改造。
推进城中村改造是一个系统工程，需要先谋后动、统筹兼顾、整体谋划、积极稳步推进，处理好一系列关系，主要有以下5个方面——
一是政府和市场的关系。党的二十大报告指出，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用。这是对政府和市场关系的基本定位，城中村改造应将坚持市场在资源配置中起决定性作用，更好发挥政府作用作为基本原则之一。要坚持规划先行、依法征收，更好发挥政府作用；坚持公平公开、净地出让，发挥市场的决定性作用。
城中村改造涉及规划、集体土地上房屋征收、产业搬迁、人员安置，需要金融、税收等政策支持，这些需要发挥政府作用。特别是城中村的土地一般是集体土地，存在历史遗留违法用地和违章建筑问题，需要政府依法依规分类明确认定标准和处置政策，予以妥善处理。同时，城中村改造必须充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，比如需要选择实施主体或合作单位，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营等。
二是村民、村集体、政府和实施主体的关系。城中村改造涉及村民、农村集体经济组织（村集体）、政府、实施主体等多个主体。为使城中村改造顺利推进，需要统筹处理各方面利益诉求，平衡好各方利益关系，使大家都有积极性，各负其责，各尽所能。
城中村改造能否顺利推进，关键在于村民是否同意，应保障村民合法权益。启动城中村改造应征求村民意愿，只有在大部分村民同意的情况下才可以实施改造。在改造过程中，还应听取村民和农村集体经济组织对改造方案、征收补偿方案、集体资产处置等的意见，保障村民知情权和参与权。应先行安排安置房项目供地和建设，提升安置房规划设计和建设管理水平，确保安置房在合理工期内建成。
城市政府对城中村改造负主体责任，应统筹市域内改造资金安排，做到改造资金市域内综合平衡、动态平衡。对于整治提升类的城中村改造项目，应建立政府与村民、社会力量改造资金共担机制。城中村改造中教育、医疗等公共服务设施应尽量利用原有设施，确需新建或改建的，相关建设费用由城市政府负责投入，不摊入城中村改造成本。坚持多渠道筹措改造资金，既可以由城市政府筹措资金，也可以引入社会资金，银行业金融机构将给予政策性和商业性贷款支持。
三是改造旧的城中村和破解居住难题的关系。城中村因房屋租金低，成为城市外来人口的聚居地，居住着大量进城务工人员、新市民、青年人。在城中村改造中，城市政府应妥善考量人员后续居住问题。一些城中村还形成了许多产业，要充分认识城中村的功能、作用。城市对城中村中的人口和产业有内在需求，这些人口和产业甚至是城市经济社会正常运行以及产业链、服务链中不可或缺的一环。
城中村改造要改善城乡居民居住条件，且改造后的房价、租金可承受，让原有居民包括租户能够回来居住，推进以人为核心的新型城镇化。要将城中村改造与保障性住房建设相结合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑规模，原则上应按一定比例建设保障性住房，包括保障性租赁住房和配售型保障性住房。鼓励将村民富余的安置房以小户型为主单独设计、集中建设，并长期租赁用作保障性租赁住房。鼓励在妥善做好原有租户安置搬迁、租金基本稳定的前提下，将城中村房屋整体长期租赁并改造提升用作保障性租赁住房。
四是产业搬迁和引入优质产业的关系。城中村中的产业主要为建材市场、农贸市场、批发市场、仓库，以及家具、服装、日用品等小型加工业。城市政府应摸清城中村产业情况，进行分类，视情况予以搬迁、就地升级、保留等。除一些有安全隐患、淘汰落后的产业外，其他产业可就地升级或易地保留。
城市政府在摸清城中村产业情况的基础上，对需要搬迁的产业，应做好产业先行搬迁，安排好产业转移承接园区，有序疏解在城中村集聚的产业。充分发挥龙头企业在产业转移中的示范带动作用，妥善做好人员分流安置、产业转移等工作。根据城市产业发展规划，在城中村改造中合理安排产业布局，引入优质产业项目，努力发展各种新业态，促进产业转型升级，并提供一定规模比例的低成本创业空间，保障小微企业和个体户创业需求。
五是改造和历史文化风貌保护的关系。城中村是在改革开放后工业化、城镇化快速发展进程中在原有村落的基础上形成的，其中有的存在历史建筑、古村落等。某些城中村还是改革开放进程中一段历史的典型载体，或成为城市特色风貌的重要组成部分。
城中村改造要处理好传统与现代、继承与发展的关系，做好历史文化风貌保护，在此前提下开展改造，让传统和现代融合发展，不拆除历史建筑，不随意迁移、拆除具有保护价值的老建筑，并有必要保留某些改革开放和工业化、城镇化进程中代表性遗存或遗迹，让人们记得住历史、记得住乡愁。
（作者：柴强，系中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长、研究员）
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