房屋租赁市场需要“深耕细作”

    【光明时评】  

    曾经热闹一时的长租公寓市场近来频频传出爆雷的恶性事件。据业内不完全统计，仅在今年，国内就有20多家长租公寓因资金链断裂而难以为继，数以万计的房东和租客蒙受经济损失，租客更是受到严重的生活困扰，而大量遗留的债务问题又衍生出复杂难解的社会矛盾。

    最近几年，一些大城市为了解决困难群众和异地就业者的居住问题，积极推进住房租赁市场的发展，除了由地方政府主导建设公租房等途径，还积极引入市场机制，引导民间的房屋租赁市场快速发展，较好地满足了各种层次居民的居住需求。在这中间，一些以房屋租赁为投资平台的机构异军突起，成为房屋租赁市场的一支重要力量，一时引人注目。但由于这些投资平台过度地拉长了金融杠杆，加上缺乏有效的市场管理，导致一些问题在萌芽期间未能得到及时而有效的治理，终致问题丛生。

    目前一些出现问题的长租公寓平台，大多是以投资为目的，从房东手中广泛收纳房源，特别是前几年建造的一些公寓式住房，房东购买后大多并不是自住，由于房源集中，更是成为这类机构青睐的目标。这些平台在收纳房源后，再向租客转租。从简单的市场原理来说，这类平台做的实际上是“二房东”生意，它人为地在房东和租客中间楔入了一个台阶，客观上只会抬高房租，因此这种模式并不具备广泛的应用价值。但是，对于房东来说，将房源交给这种“二房东”打理，可以省却和租客直接打交道的麻烦，同时这种由平台统一管理的模式，也能满足一些年轻租房者的心理需求，因此赢得了一些市场。更为重要的是，一些长租公寓平台在创业初期，普遍采用了“高收低租”的模式，即用较高价格收纳房源，又转手用较低价格出租，使其在发展初期成为一种很受欢迎的租房模式。

    但是，这种“高收低租”模式从本质上说是违反市场规律的，因此也不可能有持久生命力。长租公寓平台投身市场，不是来“学雷锋”的，通过市场运作赚取利润才是它们的根本目的。在创业初期为了吸引客户，扩大市场，投入一定的资本，做一些“蚀本生意”，这固然也是一种经营之道，但如果超过了自身的“容忍度”，无异于是一种“资本自杀”。但是，一些长租公寓平台无视经济规律，它们投入这个行业，其目的只是在于通过烧钱来提高自己在市场上的影响力，为自己吸引更多投资甚至上市融资提供便利。它们无节制地拉长了金融杠杆，只是这种平台通常资本并不雄厚，“蚀本生意”的“容忍度”很低，一旦运作未能达到预期目标，很容易出现金融杠杆断裂的问题，难以为继的时候，资本“躺倒”或者“跑路”，留下“一地鸡毛”便是难以避免的事情了。

    长租公寓集中爆雷，再一次证明了这种以借助实体来策划融资、上市的资本运作模式的脆弱。发展房屋租赁市场，需要资本的力量，但发展这个市场的最终目标是为人们居住提供便利。一些长租公寓平台只是将房屋租赁市场作为资本运作的道具，任性撬动金融杠杆，却违反了这个市场的客观运作规律，奉行的是本末倒置的经营手法，到头来不仅自食恶果，而且对社会的健康运转造成了伤害。

    这种过度利用金融杠杆来扩张资本利益的做法近年来在很多领域出现，但它们已经产生了金融运作的性质，需要严格的金融监管配套，如果在这方面出现漏洞，极易产生不良后果。对于像房屋租赁这样的市场来说，不应该成为资本呼啸的天堂，它需要的是脚踏实地的“深耕细作”，而不是玩弄各种噱头来博取眼球。对于政府监管部门来说，当一种新的资本运作模式出现的时候，不能只是看到它短期内产生的热闹，而是要预见到它未来会走向什么样的发展方向，用未雨绸缪的制度约束引导资本健康运作。

    （作者：周俊生，系媒体评论员）