关于租赁式保障性住房退出问题的思考

    租赁式保障性住房正逐步成为我国保障性住房的主要形式，随着租赁式保障性住房的大规模建设和分配，租赁式保障性住房的后期管理业已成为保障性住房功能能否实现、住房保障能否可持续发展的关键，其中，如何建立公平、有效的退出机制尤为突出。廉租住房应退不退的问题已然出现，如何防止公共租赁住房也出现类似的问题，已成为当务之急。建立和完善租赁式保障性住房退出机制，对于提高住房保障资源的利用效率、确保住房保障对象的权利、促进住房保障资源分配的公平以及减轻政府的财政负担等，都具有重要意义。

    租赁式保障性住房退出机制的构建，应遵循社会公平的基本原则，以实现租赁式保障性住房投入资金的良性循环、住房资源的高效利用为目标，根据政府的财政能力、住房市场运行状况、租赁式保障性住房的剩余使用价值、居民的平均住房水平等因素，按照多元化模式，采取多种退出方式，构建起公平、高效的退出机制。多元化模式是指在基本原则和目标相同的条件下，各地应根据本地实际情况采用适合于本地实际的退出模式。多种退出方式是指要根据退出对象、保障性住房的供应规模、财政能力、住房市场运行状况、居民的平均住房水平等因素，采取合适的退出方式。

    租赁式保障性住房退出对象的确定应综合考虑租户的收入、财产和住房等基本情况，所有超过规定标准的租户均不应享受住房保障待遇。具体情况包括三类：一是租户申请时信息失真或者审核不严而享受保障待遇的；二是租户的收入、财产和住房条件等得到了改善不应再享受保障待遇的；三是因为享受保障待遇的标准进行调整导致租户不应享受保障待遇的。此外，那些虽符合标准，但违法或者违规使用保障性住房的租户也应纳入退出对象之列，包括利用住房从事违法活动、擅自改变房屋用途、将承租的住房转借和转租、住房长期空置等情况。

    租赁式保障性住房在设计退出机制时，应基于“资源获利”的退出这一点，探索多样化的退出方式。一般而言，租赁式保障性住房的退出方式主要有四类：收回住房，停止发放住房补贴，收取市场化租金，对租户出售公共住房。在后两种方式中，租赁式保障性住房并未被收回，但住房保障资金仍然得到了回流，从这个意义上来说，也可将其视为租赁式保障性住房的退出方式。由于我国各地租赁式保障性住房供求状况、政府财政状况等存在着差别，同时应退租户的境况也可能不同，因此退出方式应是多种方式并存，特别是要考虑租赁式保障性住房供求状况。在住房非常短缺的情况下，对不再符合享受条件的住户应采取严格的迁出政策；在住房供求大体平衡的情况下，可主要采取停止发放住房补贴、收取市场化租金的方法引导其退出住房；在住房供给相对充裕时，可以鼓励收入水平提高的租户以相对优惠的价格购买所居住的租赁式保障性住房。

    租赁式保障性住房必须要建立行之有效的强制退出机制，但同时要考虑如何利用经济激励机制推动退出，可以考虑以下四种办法：第一，实行租金累进，即对应退不退的租户，根据其收入水平、财产价值、延退时间等采取累进方式收取租金，收入水平越高、财产价值越大、延退时间越长，租金标准越高；第二，实行罚金累进，即对应退不退的租户，根据其收入水平、财产数额、延退时间等采取累进方式处以罚金，收入水平越高、财产价值越大、延退时间越长，罚金标准越高；第三，对守法守规的租户提供优惠政策，具体包括给予再申请租赁式保障性住房优先选择权、保障性住房出售时给予优先购买权，或者给予购房价格、贷款优惠、减免部分税费等。从本质上来讲，前两种办法是通过负向的经济激励促使应退住户及时退出，后一种办法是通过正向的经济激励促使应退住户及时退出。

    由于租赁式保障性住房的退出涉及到多方面的复杂的权益关系，必须通过建立和完善个人征信体系、相关法律体系、行政管理体系和社会舆论监督等全方位的支撑体系来确保退出的顺利运行。一是要建立和健全个人征信体系，以便对租户的收入、财产、住房等在内的信息进行及时、全面和准确的了解。二是要建立和完善相关法律体系，为租赁式保障性住房退出的执法与司法提供法律依据。三是要建立和完善行政执法管理体系。此外，还要充分发挥社会舆论监督的作用，促进租赁式保障性住房退出的公正与公平。

    （作者单位：武汉大学经济与管理学院；本文是教育部人文社会科学研究立项课题［12YJC790061］的成果）