中国社科院发布2012年《房地产蓝皮书》

    中国社科院5月24日在京发布2012年《房地产蓝皮书》，预测今年商品房价格降幅不会很大。

    2012年《房地产蓝皮书》主编魏后凯研究员、李景国研究员和中国社科院副院长李扬、中国投资协会会长张汉亚、国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松等专家指出，2012年房地产市场继续维持盘整态势，房产交易量相对萎缩，房价可能略有回落，但大幅降价可能性很小。 

    房地产需求呈低迷态势

    专家们认为，受国际金融危机和宏观经济增速回落影响，2012年房地产需求呈现低迷态势，投资投机性需求进退难舍，消费性需求谨慎观望。

    专家分析说，对资本市场而言，2012年我国房地产市场的投机和投资将进退难舍。一方面，当前多数城市房价已经远超真实消费需求的购买能力，进一步的房价上涨很难实现，通过房产持有转售赢利的好日子已经一去不复返，同时绝大多数城市售租比也远超正常投资所能承受的赢利压力，高价住房持有的保值风险越来越大；另一方面，股市等其他投资渠道同样前景不明，闲置资本很难寻找有效的替代投资渠道，被迫向房地产市场寻找投资保值机会。

    专家们指出，与此同时广大无房家庭，特别是2012年的自住性购房的人们同样可能更为谨慎，观望态度更为明显。对既有的城镇住房困难居民家庭而言，当前高房价已经超出其收入储蓄承受能力；对城镇化移民家庭而言，购房居住形成的城乡消费利益差异空间大大缩小，回乡建房购房利益大大上升。

    此外，2012年《房地产蓝皮书》还选取了全国主要城市实施限购政策的态势来研究房地产市场。专家们说，2011年在主要城市实施限购政策的情况下，全国商品房成交量增速趋缓，商品房销售面积近11亿平方米，同比增长4.9%，增速比2010年回落5.7个百分点；其中住宅销售面积为9.7亿平方米，同比增长3.9%，回落4.4个百分点，分别低于“十一五”期间商品房销售面积、住宅销售面积年平均增速8.7个和9.6个百分点。

    房价在盘整中有所回落

    2012年《房地产蓝皮书》指出，受国际经济环境、国内宏观经济增速回落和房地产调控等因素的影响，2012年房地产市场交易量将相对萎缩，房价可能略有回落，但大幅降价的可能性不大。

    专家们说，由于需求低迷，几乎不存在房价上涨可能性，但由于当前房地产开发成本特别是土地购置成本很高，大幅降价将意味着多数开发项目面临亏损，在经济和政策前景明朗前，多数开发企业将选择观望态势，不情愿轻易降价，房价将延续上年的盘整态势。由于部分开发企业出现债务危机被迫低价处理存量房产，也由于某些大型企业集团为了主导行业重组并购，通过价格战形成对被并购开发企业的亏损压力，因此整体房价也将在盘整中有所回落。但总体上，由于房地产行业准入限制少，行业外资本可以较容易进入，行业内垄断企业通过价格战实施并购策略很容易被行业外资本进入而打破，导致得不偿失，因此剧烈的价格战很难形成，总体房价降幅不会很大。

    专家们指出，尽管房地产交易区域分化格局将加剧，部分前期涨幅较大的中小城市可能迎来较大幅度价格调整，同时交易量将有所释放，但大多城市交易量仍将持续低迷，房价则可能仅仅小幅盘整。

    专家们认为，中小城市房地产开发企业相对规模较小，融资压力更大，对交易量低迷的承受能力小，同时中小城市开发企业土地购置成本也相对较低，在部分前期涨幅较大的中小城市，存在较大的房产降价空间，预期可能出现较大的房价降幅。

    购买首套房政策要制度化

    专家们指出，2012年我国房地产政策将继续巩固已有的调控成果，调控政策将不断优化和提升，但调控难度也不断增大。2012年房地产市场应对国内外资本市场套利性的投机需求压力仍然很大，抑制投机性需求仍将是本年度房地产政策调控的中心任务。

    专家强调，对购买首套自住性普通商品房的优惠和支持应是房地产市场的基本政策，应在完善居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策的基础上，尽力避免在首付比例、利率等方面优惠程度的频繁调整，支持居民的合理购房需求，使房地产调控惠及普通工薪阶层，使普通工薪阶层对购房成本、还贷能力等有明确底数，更灵活自主地选择购房机会。在保障普通商品住房供给的同时，对购买首套自住性商品房的首付比例、利率等优惠政策实现长期化、稳定化、制度化，保持政策的连续性。同时，应结合城镇体系建设、超大城市资源环境承载能力、房产税征收等，探讨限购政策制度化的可行性。（本报北京5月24日电    本报记者 李瑞英）