住房是中国老百姓关心的问题之一，像北上广深这些大都市，其住房问题矛盾甚为突出。作为试图反映住房情况的人均住房面积是否能反映实际情况？
新中国成立60年来，城镇居民的住房条件发生了质的变化。刚解放时城镇居民住房破旧，人均居住面积不足三平方米，缺房户在1/3以上。解放以后，城镇居民居住条件得到明显改善……截至2008年底，山西省城镇居民家庭人均居住面积28平方米，比1978年的4.53平方米增加23.47平方米，增长5倍。
——摘自某公开报道
俗话说：“安居乐业”，这表明只有“安居”了才能“乐业”。而住房面积的大小，某种程度上就能代表居住条件的好坏和生活水平档次。
然而，每家每户的住房面积是不一样的。对于一个国家、一个地区来说，平均住房面积这个指标还能在总体上反映住房宽敞程度，可是具体到某个家庭、某个居民来说，则毫无意义。
举例来说，假如你们家在过去10年内一直居住着这套住房，那么毫无疑问住房面积一直没有变化；而不用说，在这10年间全国、全市的平均住房面积肯定是每年增加的，只不过与你无关罢了。
我国城镇居民的平均住房面积究竟有多大呢？在2005年召开的全国建设工作会议上，当时的国家建设部对外公布的数据是，当年年末我国城镇居民人均住宅建筑面积超过26平方米，比2000年提高6平方米；住房自有率达到80%以上。
千万不要小看这“26平方米”，初看起来数字不大，但实际上这一数字已经居于全球顶尖水平，超过了香港和日本。
或许正是因为有这样的数字基础，各种各样的专家、开发商们纷纷走向前台，认为我国的老百姓对开发商、房地产市场尤其是房价居高不下有怨言，是因为他们的住房消费意识“超前”、心理追求和国家发展水平不相称，换句话说，是老百姓“不识好歹”了。
那么，我国城镇居民的人均住房面积究竟有没有达到这个水平呢？
根据当时的国家建设部（现在叫住房和城乡建设部）网站上的有关报告、统计资料、图表，按照我国住房政策及房改制度发展的几个阶段进行梳理，可以发现有以下轨迹：
首先是从改革开放的1978年开始到1998年末大规模房改、取消福利分房、实行住房供应商品化为止。在此期间，我国城镇居民人均住房面积从3.6平方米增长到9.3平方米，差不多每10年增加3平方米左右。
接下来是从1998年末推进以经济适用房为供应主体的住宅商品化，到2004年末停止向大多数家庭供应经济适用房的阶段。
最近的阶段是从2005年8月国家建设部公布《2004年城镇房屋概况统计公报》开始。之所以把它作为一个划时代标志，是因为这份统计公报中提供了全国城镇居民住房最新、最全的家底调查。
这份统计公报的核心是：2004年末全国城镇房屋建筑面积149.06亿平方米，其中住宅建筑面积96.16亿平方米，占64.51%；全国城镇居民人均住宅建筑面积24.97平方米，户均住宅建筑面积79.15平方米，户均成套住宅套数0.84套；全国城镇居民私有住宅建筑面积77.67亿平方米，占80.77%；全国城镇居民成套住宅建筑面积79.27亿平方米，占82.44%。
阅读这些数字时细心的读者会注意到，相对来说，城镇住宅建筑面积比较容易查清楚，可是全国城镇人口究竟应该包含怎样的范围就非常耐人寻味了，而这正是决定“人均”住房面积大小的关键。
虽然这份统计公报中没有直接告诉全国城镇人口究竟有多少，但可以通过其中的数据进行推算，即用住宅建筑面积96.16亿平方米除以全国城镇人均住宅建筑面积24.97平方米，从中得出全国城镇人口为3.851亿。
这3.851亿城镇人口数字是从哪里来的呢？实际上，这个数字是根据全国城镇户口数为基数推算得到的。
可是，国家统计局公布的《2004国民经济和社会发展统计公报》中明确表明，2004年末全国总人口为12.9988亿人，其中城镇人口为5.4283亿人，占全国总人口的41.8%。
容易看出，这5.4283亿人与3.851亿人居然相差1.5773亿人。这个数字不仅超过当年全国第二产业、第三产业就业总人数，甚至比日本全国的总人口（1.26亿人）还要多。
显然，如果把全国城镇住宅建筑面积96.16亿平方米除以国家统计局公布的全国城镇人口5.4283亿人，得到的全国城镇平均住房面积就应该是17.73平方米，比国家建设部公布的数据减少7.238平方米。
其他的数据也可以据此类推。例如，2005年末全国城镇人口总数为5.6212亿人，当年的商品房竣工面积是4.8793亿平方米，扣除办公用房、商业用房、农村拆迁安置等非城镇住宅，城镇住宅房屋面积在整个商品房中的比例约占70%，即当年新增住宅商品房面积在3.4155亿平方米左右。再加上过去的存量房产96.16亿平方米，当年年末全国城镇住宅建筑面积应该在99.5755亿平方米。据此可以算出，2005年末全国城镇人均住房面积是99.5755亿平方米除以5.6212亿人，人均17.714平方米。
可以看出，这个数字比上年降低了。这种降低，恰好说明我国城镇住宅建设已经跟不上城市化发展步伐这一宏观背景。
例如，根据国家统计局资料，1998年末我国城镇人口3.7942亿人，2005年末增长到5.6212亿人。虽然全国城镇住房面积从1998年到2002年累计竣工34亿平方米，年平均住宅竣工面积6.8亿平方米，但依然跟不上城市人口急剧发展步伐。
更不用说，根据国家建设部的资料进行推算，2001年全国城镇商品住宅一共只销售1.51亿平方米，2002年销售1.04亿平方米，2004年销售3.38亿平方米。扣除这些年大规模城市拆迁改造造成的原有住宅建筑总量减少，城镇居民平均住房面积不增反减是必然的。
具体数据是，全国城镇居民人均住房面积与1998年相比减少1.586平方米；全国仍然有人均建筑面积10平方米以下的低收入住房困难家庭近一千万户，占城镇家庭总数的5.5%。
所以，就在各地大张旗鼓地炫耀人均住房面积达到多少时，2007年8月30日国家建设部副部长齐骥在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上提出，全面建设小康社会的目标仅仅单纯追求住房面积平均数是不够的，应当设法让所有社会居民都能享受到适当的住房。
2007年9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对已经利用贷款购买住房、又申请购买第二套以上住房的借款人，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的11倍。然而奇怪的是，该通知发布后对于“第二套住房”究竟以个人还是以户为单位界定一直没有定论，各银行都是根据自身情况制定标准。直到2007年12月11日，中国人民银行网站发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，才对第二套住房的界定标准进行统一，不但要求商业银行按照家庭为单位计算第二套住房，就连住房公积金贷款也要执行这一标准。
2008年10月22日，国家财政部、国家税务总局又在新出台的政策中提到：“金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。”然而政策出台后，如何认定改善型普通住房缺乏统一标准。有些地方虽然设定了具体界限，例如“首套住房人均建筑面积没有达到全市人均住房建筑面积标准，在改善住房条件购买第二套住房”“家庭中年满18周岁子女购买本家庭的第二套住房”时，可以比照首套自住房贷款政策实行，并且如果是购买90平方米及以下普通住房的，首付款还可以降到20%、契税税率下调到1%、暂时免征印花税。
遗憾的是，虽然有这样的规定，可是当你到贷款银行后，当银行要你提供当地房地产管理局开具的“原有住房面积达不到本地平均住房面积”的证明时，你就会发现很难如愿。他们通常的托辞是，以前没开过这样的证明，不给开。而没有这个，上述优惠政策也就可望而不可即。
应该说，人均住房面积的概念比较明确，很容易理解。但显而易见的是，并不是人均住房面积越大越好，这里有一个社会资源如何合理利用的问题。
例如，在西班牙首都马德里，这几年来的住房需求量很大，房地产行业得到蓬勃发展，可是它们的每套住房平均建筑面积却越造越小，与5年前相比，新建住房平均面积缩小了21%。目前，马德里最普通的新建住房平均建筑面积是80平方米，以一居室和二居室为主。
有鉴于此，有识之士认为，我国每家每户的住房面积也应该控制在一个合理范围内，超出部分应该按累进税率上缴资源税。一些先富起来的人当然可以住别墅，但同时也有必要按照控制面积和资源税税率缴纳税款；政府则可以把收取的这部分税款，掉过头来用于救济无房户和住房困难户，这不是一举两得吗？
正是根据这一理念，2006年国家在房地产宏观调控政策中增加了一项“90/70”内容，具体地说就是，要求在以后新建住宅项目的户型中，套型建筑面积在90平方米以下的户型必须占整个项目的70%以上，希望能够通过此举来促使房地产住宅产品结构合理化。
那么，“90/70”政策的出台有什么背景呢？实际上，这就与当时全国城镇的人均住房面积有关。
以我国城镇人均住房面积26平方米、每户平均2.8人计算，每户住房面积应该在72平方米左右。当然这只是一个平均数，如果考虑到住房面积平均值和统计数据的离散度，以及各地平均住房面积大小之间的差距，总体上看，每户住房面积在90平方米以下的大约占70%左右，这就是有关政策中“套型90平方米以下占70%以上”规定出台的政策依据。遗憾的是，这一政策一开始就虎头蛇尾，仅仅坚持到2009年初就怎么也坚持不下去了。
明白了这些，读者就能从一定程度上容易理解为什么我国城镇居民的住房改革方案讨论不到点子上去了。因为除了在住房商品化之初就不了解城镇居民的平均住房面积究竟有多大外，还在于根本就不了解全国各阶层居民对住房占有的实际情况是怎样的。
回过头来看，当时的国家建设部公布的城镇居民平均住房面积的计算还有一个致命伤，那就是虽然是按照户籍人口折算的，但住房总面积和户籍人口之间怎么对应是一个大问题。
以北京市居民平均住房面积为例，按理说如果要按照户籍人口统计的话，应该是指具有北京市户口的家庭才能被列入统计范围。而现在呢，究竟是把北京市全部建成的住宅面积平摊到只有北京市户口的家庭头上，还是根据北京市户口的家庭所拥有的住宅面积来统计，无从查证。
很显然，如果是前者，那就大大夸大了人均住房建筑面积；如果是后者，虽然统计结果相对可靠，可是也不能说明任何问题，因为现在巨大的贫富差别已经导致不同阶层在住房面积上出现巨大差距，笼统地公布这种人均住房面积数据已经毫无意义。
举例来说，一个富有的三口之家居住着600平方米别墅（说不定在其他地方还有多套大小不一的住宅或用于出租的住房，这里暂且不提），可是另一个低收入的五口之家却只能在80平方米的蜗居中度日。虽然据此可以算出他们的人均住房面积是（600＋80）÷（3＋5）＝85平方米（要知道，这人均85平方米的建筑面积可是数倍于北京和全国的人均住房面积了），可是这一结果对前者或后者能说明任何问题吗？
解读点睛城镇居民平均住房面积究竟是多少，总体上能够反映一个地区的居民住宅条件；可是具体到个人来说，这样的统计数据就毫无意义。
（摘自《民生数据的真相》，中国社会出版社2012年4月版，定价：32.00元）
缩小
全文复制