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【问答民法典·以案说法】
●关键词
买卖不破租赁
●概述
远离家乡、奋斗在外的年轻人，在租房过程中经常遇到各种难题。对此，民法典合同编对租赁合同中出租人的义务进行了详细规定，有效解决了业主突然撤租，承租人居无定所的难题，有助于租赁秩序的稳定，保障租房者权益。
●案例
北京某高校应届毕业生小张从学校毕业后，租了一套离自己实习单位很近的房子，与房东签订了为期1年的租房合同。按照公司规定，新入职的小张去广东分公司锻炼半年。而在此期间，房东将房子转卖，新房东以装修房子为由，请他一个月以内搬走。
●法条
租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。（第七百二十五条）
●专家说法
王瑛（中央民族大学法学院副教授）
房屋所有权变动，不影响租房者居住
买卖不破租赁，是指在租赁期间，租赁物的所有权变动，并不导致租赁关系的解除。
在租赁关系存续期间，即使租赁物的所有权变动，也不会对原租赁关系产生任何影响，对承租人而言，既不需要终止原租赁关系，也无须订立新的租赁合同。“不影响租赁合同的效力”的表述，其实际的法律后果应当是在原租赁合同的承租人与租赁物的新的所有人之间形成租赁合同关系。因此，租赁物的买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物，如果新的房屋所有人要求承租人搬出，则新的所有人将构成对租赁合同的违反，承租人可以主张继续履行、损害赔偿等违约责任。
民法典设置“买卖不破租赁”的规则赋予了承租人对抗新的所有人的权利。“买卖不破租赁”的规则主要适用于不动产租赁。租赁房屋事关承租人的基本居住权，如果出租人将租赁物出售，而不赋予承租人对抗买受人的权利，承租人的租赁权将会落空，将可能影响承租人的基本居住权。民法典在房屋租赁合同中设置“买卖不破租赁”的规则，体现了对承租人的特殊保护，在一定程度上体现了对弱者的保护，反映了实质正义的要求。
适用“买卖不破租赁”必须符合一定条件：
房屋租赁合同有效。该规则主要是为了保护承租人的利益，而承租人占有租赁物必须基于有效的租赁合同，如果租赁合同尚未成立或被宣告无效，则承租人无权占有租赁物。
租赁房屋所有权在租赁期间依法转让。租赁合同必须先于买卖关系成立，尚在租赁期间出租人将租赁物转卖给第三人。在房屋所有权变动时，租赁合同已经生效，如果房屋租赁合同订立时，房屋所有权已经发生了变动，则承租人当然不能以其合同权利对抗所有权人的权利。
承租人愿意继续履行原租赁合同。该规则的目的在于保护承租人的权利，租赁房屋在租赁期间内发生所有权变动的，承租人既有权主张援引该规则获得保护，也有权终止合同，承租人是否实际主张“买卖不破租赁”继续承租该房屋，取决于承租人自己的意思自由。
结合本案，首先，小张与房东签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。作为承租人的小张依合同约定取得了房屋的租赁权，因此当房东将房屋让与第三人时，在承租人与受让人之间仍受原租赁合同的约束。
其次，该房屋租赁合同的期限为1年，期限并未届满。并且，新房东取得房屋所有权的时间也在租赁期间以内，承租人小张愿意继续履行租赁合同，故完全符合“买卖不破租赁”产生效力的条件。所以，对于房屋的新房东而言，仍要受到原房屋租赁合同的制约，其对房屋的使用权受到一定的限制，必须等到房屋租赁期满后，才可要求小张搬出。
（本报记者刘华东采访整理）
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