楼市缘何“高烧”不退

    【热点洞察】

    近日国家统计局发布8月70个大中城市新建商品住宅价格变动数据，上涨前列几乎被二线城市包揽。其中南京、合肥、福州、无锡新房价格环比涨幅均超过4%，且已超过部分一线城市房价的涨幅。“你买房了吗”“涨了多少”成为不少二线城市街头巷尾热议的话题。是什么原因推动此轮房价暴涨？未来房价将往何处去？

1、八成城市同比环比均上涨

二线城市领跑

    数据 根据中国指数研究院数据显示，2016年8月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为12270元/平方米，环比上涨2.17%，涨幅较上月扩大0.54个百分点。从涨跌城市个数看，68个城市环比上涨，29个城市环比下跌，3个城市持平。

    “终于买了！”80后的白领张志如释重负地对记者说。徘徊了小半年，房价不断冲高，毫无回落征兆，张志终于出手在郑州的四环“郊区”地带买下了一套属于自己的房子。

    六年前大学毕业的张志，是逃离北上广最早的那一拨人之一。他回到郑州，觉得赚钱少点也无所谓，因为花的钱也不多，早上一碗胡辣汤，中午一碗烩面，每年也能攒下两三万积蓄。“我原想着再有一年，房子首付钱和结婚钱就能攒够了。”但进入8月，身边所有人无一例外议论着“郑州房价又涨了”！被房价的恐慌裹挟着，张志也成为购房大军中的一员。

    8月全国房价环比涨幅居首的郑州楼市，正是本轮楼市火爆的微缩图景——

    国家统计局日前公布的数据显示，8月份全国房价依然呈现同比普涨态势。房价同比、环比上涨城市个数继续增加，占比均超过八成；一二三线城市房价涨幅均有所扩大；热点二线城市全面取代一线城市成为房价上涨“领头羊”。

    分城市看，郑州以5.6%的环比涨幅位居70城市之首。上海紧随其后，环比涨幅达到5.2%；而在7月份，上海的环比涨幅为1.4%；一个月的时间，涨幅明显扩大，这也印证了近期上海楼市火爆的局面。此外，南京、合肥、福州、无锡的环比涨幅都超过4%；而北京、天津、石家庄、杭州、厦门、济南、武汉的环比涨幅都超过3%。

    “相比上一轮房价上涨，2016年本轮房地产上涨最典型的特点是分化+暴涨。”中原地产首席分析师张大伟分析指出。

    对比数据显示，在2013年，尽管房地产市场出现了全面上涨，但总体看，涨幅均衡。以涨幅高点2013年12月为例，合计70个城市有65个城市环比上涨，涨幅最高的为1.1%。2013年12月涨幅超过1%的只有合肥一个城市，其他涨幅超过0.5%的也只有乌鲁木齐、济宁、泸州、大连、广州、包头等二三线城市，涨幅基本在0.9～0.5%。除了温州和韶关下调外，其他城市涨幅均比较平均。

    但在刚刚过去的2016年8月份，房价涨幅远远超过了历史：26个城市环比涨幅超过1%，13个城市环比涨幅超过3%。70个城市新建商品房住宅平均环比涨幅高达1.26%，二手房住宅平均环比涨幅高达0.89%，刷新了单月上涨历史纪录。

2、多重需求叠加推升房价 城市间分化加剧

    案例 专家们表示，目前，房价上涨过快的城市存在改善型、避险型和投资型多种需求叠加的现状。北京、上海、广州、深圳的二手房涨幅已经达到或超过新房涨幅。以北京为例，1至8月，新房交易3万套左右，但二手房交易已经超过18万套，二手房环比上涨幅度达到3.9%，且上涨趋势迹象扩大。

    此轮房价的上涨引发各方关注。对此，北京市房地产业协会秘书长陈志认为，当前楼市中充斥了很多恐慌性的财产调整或避险性需求。

    央行近日公布的数据显示，8月份全国人民币贷款增加9487亿元，是7月4636亿元的两倍多，而8月份以住房按揭贷款为主的中长期贷款增加5286亿元，占当月新增贷款的一半以上。

    方正证券首席经济学家任泽平研究指出，在2000年至2015年间，M2、GDP、城镇居民可支配收入这三项的名义增速年均分别为16.4%、13.6%、11.2%。这组数据意味着，近15年平均每年的M2增长速度，分别超过了GDP、城镇居民收入名义增速2.8、5.2个百分点。

    “对于一线城市和热点二线城市来说，供求偏紧、投资情绪旺盛是一个突出的特点。”国研中心市场经济研究所研究室主任刘为民认为。

    今年3月底，京沪深楼市新政出台或从执行层面从严，投资客的购房资格得到限制，因此，资金开始转战类住宅产品，周边核心热点城市的优质项目也成为投资对象。比如长三角经济圈上海的投资客开始转战苏州、杭州，京津冀经济圈北京的投资客开始转战天津、廊坊等。同时，经济圈内热点城市楼市也带动周边楼市的投资，比如长三角经济圈苏州楼市的火热导致苏州的投资客转战无锡，常州的交易量也被带动起来，杭州的火热带动了宁波等城市交易开始活跃。

    8月份至今，跨区域跨经济圈的投资轮动现象凸显。此时一线城市、核心二线城市如苏州、南京、合肥、厦门、杭州等地房价已经被炒高。业内人士认为，楼市资金的轮动导致不同的市场先后出现房价快速上涨与市场交易量价的透支，首先出现轮动的一线城市、核心二线城市已经出现周期性的高点，楼市也将步入调整的周期。

    城市安居，重在乐业。业内人士指出，从长远来看，城市发展不能只是房地产一头热，必须要有强有力的产业支撑。当前优质社会资源过于集中于一线、二线热点城市，人口、产业过于向大城市集中，社会资源的畸形集中造成房价的畸形分化；而三线城市尽管从房地产建设数量上能满足居住需求，但是由于产业支撑不足，就业机会不足，导致城市发展房地产化，出现了大量“空城”。

    从总体上看，房地产调控不仅仅是市场问题，更是宏观社会政策的问题。面对房价暴涨的市场失灵，只有依靠社会政策不断完善，在制度设计上注意产城融合，让公共服务空间布局进一步均等化和合理化，才能从根本上矫正房地产市场失灵，避免城市摊大饼式无序扩张情况。

3、热点城市政策收紧 因城施策更加细化

    声音 专家普遍认为，一系列的去库存政策“组合拳”，是2016年刺激住房消费、盘活存量住房资产的重要举措和手段。不过，无论是降低购房首付比例还是本次减免契税政策，都不再是以往“一刀切”似的全面覆盖，而是有所区别。

    区别于以往“一刀切”似的全面覆盖，房地产市场调控正在呈现“因城施策”的特点。比如，库存压力较小的北京、上海、广州、深圳并未作出购房首付比例的调整；税费方面，仅执行首套房契税政策的调整。

    清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出，当前房地产市场差异太大，结构分化严重，有些地方是过量供应，而有些地方是价格太高，“现在的房地产政策实际上是需要两面作战，一方面要去库存，另一方面需要增加市场供应来缓解价格上涨的压力”。

    “目前房地产调控因城施政的方向非常明确。从全局来看，房地产去库存也是主要任务。但是，个别房价上涨过快城市也应出台政策，抑制房价过快上涨。”在刘洪玉看来，中国房地产市场发展此前没有经历过长时间的回调，总体上是单边上涨，造成价格越来越高，同时带来金融风险因素的增加，“现在应慢慢尝试寻找平衡点，希望寻找到长期的、促进市场稳定的一套方案。”

    一方面，各地持续出台调控收紧政策，包括限房价地价、增加供应，应对热点城市楼市持续“高烧”。

    另一方面，住房公积金成为各地去库存的重要工具，推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为多地公积金新政的共同选项。如江西、甘肃等省份已落实公积金贷款全省“一体化”政策，积极推进异地购房。多省还表示将扩大住房公积金的覆盖范围，如四川省今年将推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖，湖北已探索在乡镇建立健全住房公积金制度等。

    有的省份还推出对商品房交易契税实施财政补贴等多项举措。如在宁夏，居民购买住房交易契税税率超出1%的部分由地方财政补贴。还有一些地方设定了具体的去库存目标，比如安徽、湖南两省均明确表示，今年棚改货币化安置比例不得低于50%。江西省则提出，对首次购买城镇住房、符合条件的农民给予财政补贴，探索将农民工和个体工商户纳入住房公积金制度范围。青海省提出，进一步放宽西宁市落户限制，建立农牧民进城购房和租房财政补贴政策。

    刘洪玉分析建议，对于多数二线及三四线等库存压力仍然较大的城市而言，未来应继续落实优惠政策、推进供给侧改革以加快楼市库存去化，稳定市场预期，改善房地产投资环境，进一步推进户籍制度改革、鼓励农民工采取先租后售等方式购房；部分强二线热点城市及热点区域需实施更具差异化的政策，房价涨幅过快已有调控政策出台城市，应根据市场情况采取更审慎的价格监控及房地产信贷政策；其他未有政策出台城市为防止价格过快上涨也应加强市场监管，促进房地产业平稳健康发展。

    （本报记者 邱玥）