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6月3日，国办印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》），实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，这是深化住房制度改革的重要内容，也是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。
《意见》为促进住房租赁市场发展推出哪些优惠政策？如何让租房者更有安定感，解决房客的后顾之忧？如何完善住房租赁市场诚信建设？清华大学房地产研究所所长刘洪玉、中国房地产估价师与房地产经纪人学会秘书长柴强对此进行了解读。
“购租并举”发展住房租赁市场
“多措并举，力度很大，是此次文件的突出亮点。”柴强说。记者注意到，此次《意见》明确了税收、金融和土地等方面的一揽子扶持政策措施。
在税收优惠方面,对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率等。
在金融支持方面，《意见》支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。同时，在土地供给方面，鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。
此外，《意见》还明确，各地应将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，并制定支持住房租赁消费的优惠政策措施。
“这些政策措施将对住房租赁市场的发展起很大的推动作用，尤其是将促进专业化的住房租赁企业发展，取得一举多得的效果。”刘洪玉强调，下一步关键在于落实。按照《意见》要求，各地区将陆续研究出台具体的实施办法，落实工作责任，确保各项政策措施落到实处。
大力保护承租人的合法权益
“每次换房平均要看房10次才能租到合适的。每次找房租房都苦不堪言。”在北京生活三年的卢朝告诉记者。在一些大城市，特别是租赁市场供求关系较为紧张的地方，租房难的问题尤为突出。住房租赁期限短、常搬家，房东或中介机构随意上调租金、无理克扣押金，享受不到基本公共服务等是租客们普遍遇到的问题。
“要鼓励住房租赁消费，就要加大对承租人合法权益的保护力度，稳定租赁关系。”刘洪玉说。
为保护承租人合法权益，此次《意见》明确，推行住房租赁合同示范文本，规范房屋出租行为。出租人提供的住房和室内设施要符合相关政策要求。在租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同。
北京市住建委曾对青年人住房状况进行调查，在3万多名被调查者中，有43.8%的人表示在租房的过程中遇到过中介不良行为。对中介的投诉主要包括隐瞒房屋的真实状况，发布虚假房源信息，把成套的住宅私自打隔断以后出租，还有乱收费，甚至骗取中介费等。
为此，《意见》提出将规范房地产中介行为，规范房屋租赁服务，提高中介机构的诚信水平和服务质量，严惩中介机构和从业人员的违法欺诈行为。“从根本上说，要切实维护当事人特别是承租人的合法权益，让租房有安全感和稳定感，解决承租人的后顾之忧，还是要推动相关立法，通过法律法规来明确当事人的权利义务，规范市场行为，稳定租赁关系。这也是德国等租赁市场比较发达国家的经验。”刘洪玉说。
加强监管惩戒“害群之马”
“解决好城镇居民住房问题，需要房地产市场和租赁市场协同发展。”柴强认为，“但目前我国住房租赁市场发育不充分，城市居民家庭租房比例总体上不高，部分群体的住房租赁需求没有很好地得到满足。因此，培育和发展住房租赁市场，对于促进实现住有所居的目标意义重大。”
据统计，在不少欧美发达国家，居民家庭租房的比例超过30%，美国约有1/3的居民家庭租房住，德国居民家庭租房比例超过50%。而据国家统计局公布的全国第六次人口普查数据显示，目前我国有25.8%的城市居民租住住房，89.5%的可出租房屋来自私人出租住宅，供给主体不成熟、房屋租赁登记覆盖面窄、中介服务体系不专业共同导致了租房市场的混乱。“只有住房租赁市场规范健康发展起来了，公租房保障对象才能在市场上有更多的选择余地，租到合适的住房。”刘洪玉说。
为加强住房租赁市场诚信建设，《意见》要求住建部门完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度，全面建立相关市场主体信用记录，纳入全国信用信息共享平台，对严重失信主体实施联合惩戒。“相信随着住房租赁信用管理体系的逐步建立健全，住房租赁市场将不断得到规范，行业中的害群之马将被清出市场，群众权益将得到切实维护。”柴强指出。
与此同时，《意见》进一步强化住房租赁市场监管的政府职责。明确由地方政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责，建立多部门联合监管体制。借鉴一些地方城市管理和社会管理采取的“网格化”管理模式，强调充分发挥街道、乡镇等基层组织作用，加强住房租赁管理。加快建设住房租赁信息服务与监管平台，推进部门间信息共享。
柴强同时建议，要充分发挥房地产中介行业组织的作用，加强行业自律管理。房地产中介行业组织要制定完善行业执业规范和行为准则，规范会员执业行为，解决老百姓在租房过程中遇到的突出问题，保护消费者权益。
（本报北京6月3日电 本报记者 邱玥）
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