“撞限房”期待尽快破“限”

1.“就像高价买了‘快报废的二手车’”

    对于我国的大多数城镇住宅来说，土地使用期限一般都是70年。不过在浙江温州，有的市民在正常买卖二手房之后，却无法办理过户手续，原因是房屋的土地使用证只有20年，目前已经过期了。

    今年3月份，温州市民王先生购买了一套市区的二手房，房屋建造于20世纪90年代。等到王先生将60多万元的购房款存入银行第三方监管账户，办理房产过户手续时，却意外发现，原房东的土地使用证已于今年3月4日过期了。“我们都不知道有过期这回事，想都没想过。现在房产过户办完了，契证过户也办完了，但土地使用证卡在里面，土地过不来了。”

    王先生的遭遇并非个例，王女士也遇到了类似情况。2012年10月，王女士花了近百万元在温州市区横河北新村买了一套二手房。今年王女士想卖掉这套房，置换一套更大点的房子，在买卖过程中，发现这套房子土地使用证上登载的使用年限已于今年3月4日到期。

    房子刚买了3年多，土地使用证怎么会过期了？她立即跑到当地国土部门咨询。温州市土地登记交易中心的答复是，温州横河北小区的房地产开发公司当初与国土部门签的是20年的土地出让合同，国土部门按照当时的价格和出让年限，收取了20年的土地出让金，因此这个小区的土地使用年限为20年。

    “王女士当初买房的时候，就好比她用高价买了辆快报废的二手车。”当地国土部门的一位工作人员对王女士的遭遇深表同情，可是20年土地权限一到期，她的房屋的土地使用权就从法律上失效了。

2.自动续期无操作依据

    王女士的房子土地使用权到期是无法回避的现实问题，如何续期成为关注的焦点。温州市土地登记交易中心副主任林钧说：“房子土地使用证现在到期了，只能重新审批新证，得按照现在的基准地价乘以用地面积，缴纳相应的土地出让金，重新购买土地使用权。”

    温州市国土资源局鹿城分局副局长陶建武证实了温州市土地登记交易中心的说法：如果王女士的土地使用证还没有过期，可以在转让时续期，按照优惠价（土地市场评估价的40%）缴纳土地出让金，重新取得70年土地使用权。现在这种情况已经不能续期，只能重新审批。

    王女士不甘心，找出了《物权法》，希望国土部门依法办事。因为在第149条明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”她的理解是，现在土地证到期了，国土部门应当予以自动续期。当地国土部门的答复更令她纳闷。陶建武说，《物权法》只规定了使用权届满可以自动续期，但自动续期怎么个自动续法，怎么收费？对于这些问题，国土资源部和住建部都没有出台补充性的文件，所以如何操作也不知道。目前的做法只能是全额补交土地出让金。

    据测算，王女士这套房土地使用证上的土地使用面积为14.28平方米，横河北小区位于温州市区住宅用地Ⅰ级住宅范围内，2016年基准地价为13230元/平方米，要补交188924.4元。

    据当地国土部门初步排查，类似的房产集中在主城区鹿城区，有600余宗（套），涉及横河北、上陡门、小南门、水心等小区。这批20年期限的住宅土地使用权到期面临续期的问题，在全国可能也尚属首例。

3.土地产权续期 期待顶层设计

    既然我国从20世纪90年代才开始实施城镇国有土地使用权出让制度，为何温州这部分商品房2016年就过期了呢？根据当地国土部门的解释，温州提前产生土地续约问题是有历史原因的。1990年5月，国务院颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，开始对城镇国有土地使用权实行出让制度，其中第12条规定，居住用地出让年限最高为70年。《条例》发布后，温州市区开始实施国有土地使用权出让工作，为了更好地取得群众支持，就采取了弹性年限出让的措施，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。从去年开始，20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期，率先成为“撞限房”。

    “到目前，国家尚未出台关于出让土地续期的实施细则，更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。立法的滞后，使得基层国土部门在实际操作过程中陷入无法可依、无章可循的尴尬局面。”温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清无奈地向记者表示，“在国家没有具体实施细则的情况下，目前基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。”

    张少清坦言，当地国土部门正在研究这个问题，并采取了三个做法，一是积极向上级反映，因为这个制度需要顶层设计。二是正在研究作为温州地方的普惠性政策及解决意见方案，目前已着手起草政策建议的初稿，近期将组织相关人员进行讨论后提交给上级，妥善化解这类问题。但这个普惠性政策，也要在法律框架范围内制定；三是对于现在想要续期的市民，随时欢迎并给予优先办理。

    “之所以会出现20年的房屋土地使用期，是因为当初一些土地受让人为少缴土地出让金，而选择了较短的使用年限。如今将土地使用权续期问题转嫁给房主，是否有不透明、不公平的嫌疑呢？”温州大学行政管理系主任徐旭东认为，土地使用权过期问题，切切实实地摆在了部分市民面前，这暴露出了国家在立法方面的滞后。他呼吁应尽快从制度和法律上厘清“产权续期”，明确土地使用权续期问题的细则，真正让类似的商品房有可以支撑下来的“土地产权”和可以让人心安的“产权续期”。

    （本报记者 陆健 本报通讯员 刘宏宇 彭天翔）