去库存，不只是卖房

    高企的房地产库存是当前中国经济结构性矛盾的一个缩影。产能过剩、供大于求，表面上看，来自于经济下行带来的供需疲软，实则体现了长期过度依赖房地产投资拉动经济的模式之困。从前几年不少地方推出的“限购”政策，到此次中央经济工作会议明确“要取消过时的限制性措施”，从“控房价”到“去库存”，调控思路的微妙变化蕴含深意。

    土地财政与资金压力让“去库存”变得更为迫切。

    一面是超过6亿平方米的商品房库存，一面是新的“地王”不断涌现，再次暴露了土地财政的“痼疾”。仅以福州为例，2015年该市土地出让金创历史新高，截至12月24日已达299亿元，增幅超过162.74%。从地方债务对土地财政依赖程度观察，部分地方已逼近上限。浙江省审计厅公布的审计公告中指出，2012年底，浙江省、市、县政府负有偿还责任债务中，承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余额为2739.44亿元，占省市县三级政府负有偿还责任债务余额4133.91亿元的66.27%。而近年来，这种状况并没有显著改变。一些地方过度依赖土地财政以及对GDP的追逐，成为房地产市场供大于求的根源所在。

    与此同时，资金压力仍然是一把高悬在房地产开发商头上的达摩克利斯之剑。作为资金密集型行业，资金链条关乎房企命脉。2015年1月-11月，全国房地产开发投资87702亿元，同比名义增长1.3%，增速比前10个月回落0.7个百分点，继续呈回落走势。从房企2015年公布的财报上看，开发商盈利水平持续下降，A股房企的平均净利率水平创下历史新低。尤其，在广大三、四线城市，受高企的库存和消化周期影响，市场销售不力，房企资金链条趋紧，风险加大。要让资金尽快回笼，需要“去库存”取得实质性进展。在这方面，不同地域、不同城市情势各异。一套北京二环内的80平方米商品房的价格，相当于三、四线城市五套、甚至十套同等面积商品房的总价，因此，大城市的“去库存”将影响更大。

    而对于横跨生产、流通、消费三大领域的房地产行业而言，“去库存”与上游钢铁、水泥等行业更是唇齿相依。2015年，受产能过剩及经济下行压力加大等影响，钢铁、水泥行业经历了最冷的寒冬。严重的产能过剩、超低的利润率，让钢铁等行业痛定思痛，倒逼转型。去产能、去库存、去杠杆，三者紧密关联又相互作用，作为2016中央经济工作的重点任务，必将牵一发而动全身，深刻改变中国经济的结构之弊。

    当前，为了追求“去库存”，部分地方推出了眼花缭乱的刺激政策。但需看到，去库存，不只是卖房那么简单，而关系着中国经济全局，需要一场思想观念的深刻变革与利益格局的深刻调整。当前，对于很多地方的房地产市场而言，并非缺少销路，而是没有“适销对路”。中国还有巨大的住房需求，随着户籍人口城镇化率的提高，农民工市民化的推进，户籍制度改革的深化，买房和长期租房的预期和需求将持续大幅增长。这都需要仔细研判需求，并扩大有效供给。一是要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。二是要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。

    最大限度弥合“供需矛盾”，关键是解决好“结构性”难题。这就要推进财税体制改革，进一步理顺中央与地方财税关系，最大限度地改变过度依赖土地财政的现状，调动中央和地方两个积极性；要完善政绩考核体系，让结构性指标、质量指标占有更大权重；要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。

    房地产业既是国民经济的基础性和先导性产业，也是支柱性产业。推进供给侧改革，抓住“去库存”这个牛鼻子，更好发挥市场在资源配置中的决定性作用，2016的中国经济必将翻开新的篇章。