从短期和长期效果看本轮房地产调控政策

    房地产投资是拉动中国经济增长的主要因素之一。在中国的经济增长中，房地产投资的贡献率曾达30%左右。但从2011年以来，房地产投资增速逐步下滑，与此相应，中国的经济增长率也逐步下降。虽然近年来的经济增速下滑是多种因素共同作用的结果，但就国内因素而言，房地产投资增速的下滑是主要原因之一。因此，在短期内，要想稳增长，就需要稳定房地产投资。

    根据上述逻辑，今年以来出台的稳定房地产市场的措施，可以理解为政府对当前经济形势的反应，政策的目标自然是稳增长。在经济新常态下，中国经济需要保证一定的经济增速，这不仅是保就业的需要，也是保障经济金融体系安全平稳运行的需要。去年底的中央经济工作会议、今年的两会，都把稳增长作为宏观调控的首要目标，而房地产投资是唯一可以在短期内被刺激起来的民间需求。因此，直观地看，刺激房地产市场就有助于稳增长，房地产政策的放松是稳增长政策的一部分。

    总体来看这次放松房地产政策的效果，在短期内肯定是有助于稳投资、稳增长的，但效果多大尚需观察，毕竟目前中国的房地产市场形势已发生了很大变化，总体上供过于求的局面已经形成。首先，目前的房地产市场低迷主要是人口结构变化这类长期因素导致的，房地产政策的作用充其量只是在边际上影响一下。其次，从房地产市场的区域形势来看，二线以下城市房地产严重过剩，人口流入很少，甚至是负的，放松房地产政策也不能改变二线城市房地产过剩的局面；一线城市的房价虽有上涨空间，但限购政策限制了需求的增加，因此效果如何也不能确定。最后，目前国内关于房地产市场的黄金时代已经过去的预期已经形成，房价像以前那样快速上涨的可能性已经不大，投资房地产的预期收益率已大幅降低，加之近期股市大涨，市场对股市的乐观预期进一步抑制了房地产的投资性需求。

    在这样的形势下，要想使本轮房地产调控政策产生效果，就必须辅以其他配套政策。如上所述，二线以下城市的房地产市场已严重供过于求，因此需要其他政策来刺激房地产需求。一个可行的办法，是在二线以下城市全面放开户籍管理政策，并在医疗、教育等公共服务方面给予进城农民完全平等的待遇，同时保证进城农民在农村的利益不受损失，这就需要加快农村土地制度改革和住房制度改革，实现户籍与土地、户籍与宅基地的脱钩。不仅如此，还需要在这些城市创造足够的就业机会以消化进城的劳动力。因此，在二线城市，通过城市化来稳定房地产市场是可行的，但短期内见效很难。

    在短期内能刺激房地产投资的只有一线城市。但在一线城市，限购政策抑制着房地产需求的增加，因此需要在一线城市同时放松限购政策。从长期看，限购政策终究是要放开的。房地产市场低迷的时候是放松限购的良好机会，如果一次性全面放开限购政策会引发人们的担忧，不妨分步放开限购。

    房地产投资近20年来一直是中国经济的支柱产业，为改善居民的住房条件、拉动经济增长作出了重要贡献。但要看到，目前中国的人口总量和结构的变化以及住房供应形势决定了从长期看，房地产市场已不可能继续作为支柱产业。中国的劳动力数量目前已到达峰值，人口总量也将在2020年前后到达峰值，现在的住房已严重供过于求，在以后人口逐步减少的情况下，住房供过于求的程度只会强化，所以，房地产市场不可以作为未来经济发展的依靠。在中国经济发展的初期，改善住房条件是居民客观、现实、合理的需要，因此房地产业在近20年的高速发展有其内在的合理性。但当前人口状况和房地产供应的形势都表明，中国经济的进一步发展需要找到新的经济增长点，宏观调控尤其是稳增长也需要逐步摆脱对房地产的依赖，这也是中国经济结构转换和经济转型的一部分。

    （作者系北京大学经济研究所常务副所长）