房产税：何时征?怎么征?

    核心提示:

 

    不动产登记将为房地产税开征打下基础。

 

    地域差异、位置差异、价格差异，征税需要综合考量。

 

    不同地段房屋价值差距巨大，按套数或面积征税有失公平。

 

房产税对房价影响多大

 

    国务院日前发布了《不动产登记暂行条例》，要求建立统一的不动产登记信息管理基础平台，各级不动产登记机构登记的信息应当纳入上述平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享，并将于2015年3月1日起正式施行。条例被认为是房产税征收的前奏。

 

    征收房产税的目的何在？普通人比较关注的是降房价。在中国财政学会副会长贾康看来，以不动产登记制度为基础建立起来的房产税，会使市场供需状态尽可能趋向于平衡、减少市场泡沫，特别是遏制那种肆无忌惮的炒作力量。

 

    “而且，房产税也会激发原来的空置房转入租房市场或交易市场。”贾康表示，在社会并无一分钱新投入的情况下，有效供给会增加不少，这当然都是资源配置的优化。从长期来看，房产税虽然不能改变我国各中心区域的不动产均价上扬态势，但是它会使这个上扬曲线的斜率不那么高，表现得不那么陡峭，市场泡沫少一些。这对于整个社会生活来说也是一种正面效应。

 

    然而，在中国社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌看来，“房产税的房价调节功能，还有待观察”。他说，房产税本质上首先是地方税，地方政府为了给当地居民提供公共服务，需要筹集资金，而房屋是不可以移动的，辖区界定清晰，是不可移动的税基，所以将房产税作为地方税种。

 

    在美国，房产税是地方政府主要的税收来源，而且是较为稳定的税源。美国地方政府征收房产税主要是为地方政府的各项服务和基础设施建设提供资金支持。其征税的基础，正在于不动产登记制度，不动产登记的房产信息就是政府征收房产税的主要征税依据。

 

    在地方负债沉重、土地财政难以为继的情况下，房产税通常被赋予了另外一层重要的角色。国家税务总局原副局长许善达表示，当初房产税改革试点时提出了三个目标。第一个目标是增加地方政府收入。但现在看来，上海和重庆的房产税收入规模都极小。第二个目标是缩小居民收入差距。第三是稳定房价。上海和重庆的房产税改革取得一定成效，但要期待它实现所有改革目标仍不太现实。

 

    业界专家表示，房产税破题以从自下而上的试点转向自上而下的顶层设计。

 

征房产税有法理依据吗

 

    由于我国土地国有，房产的土地使用权是有期限的，比如40年、50年、70年。没有所有权怎么征财产税？属于财产税的房产税征收，首先要破解这个法理难题。

 

    “房产税的征收应该首先具备法理基础。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，我国住户只拥有房产的70年产权，并不彻底拥有所有权。房产税本质上属于财产税，财产税是以彻底拥有该物品所有权为前提的。“但在我们国家有两证，房屋有所有权证，土地有使用权证。”

 

    专门研究《物权法》的中共中央党校国际战略研究所副所长、研究员周天勇表示，《物权法》和《房地产管理法》是两个平行的法律。《物权法》规定使用期到期以后，可以继续使用，但是不一定有产权，因为产权的认定单位是土地管理部门。“70年到期了，怎么办？如果用《物权法》去裁定，法院允许当事人继续居住，但是不能拿着法院的裁定到土地部门办理产权的重新登记。”周天勇说。

 

    “这就相当于政府租给你的。”周天勇说，“一般从法理上来说，如果是租的话，这个房产税就应当由房东交，也就是政府自己给自己交房产税。从法理上来讲，如果没有永续使用产权，政府开征房产税是没有法理依据的。”

 

    为此，周天勇建议，必须废除土地和房屋的使用年期制，改革为永续使用权和继承权，以换取对居民及用地单位房屋和土地的征税权。

 

    在美国，房产税是采用普遍征收的方式。具体税率，则由县政委员会根据年度预算需要提出建议，并经公开听证后确定。因而，不同州、不同县市甚至同一个县市的不同学区、不同年份，房产税的税率都可能不一样，但大多数地区的房产税税率在1%~3%之间。

 

    然而，在贾康看来，房产税美国式的“普遍征收”并不适合中国国情，这会使房产税改革无法施行。他说，“美国是有一平方米就征一平方米，中国必须给出第一单位的扣除，扣除以后调节高端。那么第一单位扣的是一套房，还是扣人均多少平方米？到底是按面积扣除还是按套数征收，这可以讨论，各有利弊，但一定要坚持调节高端这一点。否则，就会引发不公平，增加改革的阻力。”

 

农村宅基地是否要征税

 

    房产税具体应该如何征收，面临两个问题：一是向谁征，一是征多少。

 

    周天勇表示，对于农村的宅基地，由于是集体所有但农民永久使用，所以不应免征。同时，他也指出，由于农村的房子特别是一些边远的、山区的房子是不值钱的，可以采取象征性的征收额度，“但一些城郊的、城中村的房子是很值钱的。因此，房地产税如果要开征的话，可以分级差”。

 

    但在住建部村镇建设司司长赵晖看来，农村房屋不会被纳入房产税征收范围，也不应该对其征收房产税。他曾建议，作为未来的目标，可研究将房产税征收范围扩至小城镇，目的是为小城镇建设发展提供稳定的税收来源，避免镇镇招商引资、都搞工业。而这并不包括农村的房屋，镇与村是不同的范围。

 

    他表示，需要给中低收入家庭、中等收入阶层和“先富”阶层都吃“定心丸”——中国未来的房产税改革绝不可能覆盖低收入人群，而且还应当借鉴日本模式，明确地给所有人留出至少“第一套房不实征”的“基本待遇”。

 

    此外，有关专家也指出，对于没有达到征税标准的低收入群体，不仅要免征，而且还应将房产税进行合理返还，作为低收入群体的一种保障。

 

    关于征多少的问题，长期观察房产税试点的上海财经大学公共经济与管理学院教授朱为群表示，这需要一个科学的评估标准。

 

    “目前上海、重庆的房产税，是按照交易价格来进行征收，不算是严格意义上的房产税。真正的房产税应该是根据评估价进行征收。”朱为群认为，以套数和面积作为征税标准是存在问题的，因为房屋的“套”并不是一个精确的概念，而不同地段、不同类型的同面积房产价值也是有差别的，所以比较科学的方法应该是按照房屋的市场价值进行征收。

 

    在朱为群看来，作为一种地方性特征突出的税种，房产税的征收应该以地方自主决策为主，但中央不能放弃指导。专家表示，另外房产税的征收应该适度，不能成为政府的“印钞机”。

 

房产税立法如何跟进

 

    对于房产税的推进，董藩认为，“前途是光明的，道路是曲折的”。

 

    在他看来，我国房产类型极其复杂，不完全统计要超过20种，这会极大增加房产税征收的推进难度。他举例说：“隔一条马路，这边是正常的商品房，那边是房改房，面积差不多，年代差不多，市场评估价格差不多。但是，房改房和商品房当年付出的价格差很大，如果现在按照同样的标准去征收，有人心理就不平衡了。”

 

    “另外，小产权房也是棘手的问题。如果对小产权房征税，那就是认同它合法。如果不征，小产权房主没守法反而不交税，你说商品房业主能心理平衡吗？”董藩认为，只有这些问题解决后，房产税征收才有可能。

 

    “在诸多税收改革中，房产税是最难的。”贾康表示，“提到房产税，网上更多是情绪的宣泄，甚至咬牙切齿。”据贾康观察，反对房产税的不只是开发商，各级体制内的官员很多也是抵触的。“各种说法都有，包括拐着弯说不行。”

 

    贾康指出，房地产税现在的基调是“加快立法并适时推进改革”。目前，这个改革首先要抓紧加快立法工作，把实施方案设计好，而不是放弃改革，无所作为。“立法先行，换句话说就是在立法有着落之前不会有动作。什么时候有动作？就得观察什么时候完成立法。”对于房产税立法，贾康表示，虽然全国人大已经有明确表态，但到现在为止还没有听到房产税进入立法程序的消息。据他推测，房产税应该在2015年进入立法程序，形成审议文本之后，还要征求社会各方面的意见，预计还会有更激烈的争论。

 

    “我们希望2015年房产税的立法程序能够走完，但很可能会出现走不完的情况，就要转到2016年。如果仍然不出结果，就会与中央的要求相背离。因为中央明确说，财税改革重点的、基本的事情在2016年要见眉目。”贾康表示，接下来两年很关键，如果2016年能够完成房产税立法，2017年就有可能依法正式实行。

 

    “只有从顶层设计进行谋划，科学确定征收范围和标准，才能避免探索中出现的问题，为税制改革提供新思路，也才能为地方增加大宗稳定的税源，改变对土地财政的依赖。”贾康说。（本报记者 陈恒）

 

    链接

 

不动产登记进展

 

    ■2007年物权法颁布实施之后，建立不动产统一登记制度的工作便被纳入议事日程，但由于多方面因素的影响进展迟缓。

 

    ■党的十八大之后，经过国务院机构改革以及对政府职能进行重大调整，由国土资源部主导的不动产统一登记准备工作加快了前进的脚步。

 

    2014年，“建立不动产统一登记制度”的推进工作快马加鞭——

 

    ■3月26日，不动产登记工作第一次部际联席会议召开。

 

    ■5月8日，国土资源部地籍司挂牌成立不动产登记局。

 

    ■6月上旬，《不动产登记条例草案（专家意见稿）》提交到国土资源部。中旬，不动产登记信息平台研究启动。

 

    ■8月15日，《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见。

 

    ■12月22日，经过修订的《条例》颁布，标志着不动产统一登记制度正式建立。（陈恒整理）