央行降息房价走势待观察

    11月21日晚，央行发布通知，决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。这是央行两年半来首次降息，对房地产市场将产生什么影响？

降息直接利好买房者

    央行降息对于买房者影响几何，我们不妨计算一下：以贷款100万元、年限30年为例。按等额本息还款计算，央行降息前每月还款6353.60元，总支付利息1287295.48元；央行降息后每月还款6092.28元，总支付利息1193221.37元。每月还款可节省261.32元，总计可节省94074.11元。

    此次降息之前的9月30日，央行曾出台“认贷不认房”和7折利率的政策，但据中国指数研究院对“930新政”出台至今各地房贷落实情况的调查显示，绝大多数商业银行在执行利率优惠时附有其他条件，新政中提及的7折利率更是难以觅见。

    “而此次存贷款利率包括公积金贷款利率全面下调，若各商业银行首套房贷继续执行基准利率，购房者将享受到相当于此前利率94折的优惠，对潜在购房需求的刺激释放作用将更为直接。”中国指数研究院常务副院长黄瑜表示。

    降息后，中原地产随即针对全国近40个城市的看房量进行跟踪统计。调研数据显示，主要城市客户看房量均有明显上涨，主要城市看房咨询量环比上周上涨均在50%以上。其中表现最明显的是一线城市，北京、上海客户咨询量上涨80%以上。二手房业主更是坚挺报价，小部分开始出现提价意向。

成交量或将继续回暖

    上海易居房地产研究院24日发布了《11月份典型城市新建商品住宅成交预报》。数据显示，11月的前20个交易日楼市反弹力度明显。该报告指出，降息新政将会助力11月成交上升，一二线城市的行情会好于三四线城市，“随着央行降息新政发布后，市场看跌情绪会进一步减弱，部分购房者在按揭贷款成本降低的前提下会积极入市，这会使得市场成交量继续保持活跃”。

    “对房地产业来说，货币手段历来是刺激市场需求的最有效工具，此次降息将成为市场加快去库存化的重要利器。”黄瑜说，在今年末开发商加快以价换量去库存的背景下，楼市“暖冬”可期。

    在伟业我爱我家集团副总裁胡景晖看来，央行降息一方面将显著利好已还清购房贷款的改善性需求再置业，促使此类需求从现阶段到明年稳步入市；另一方面，降息也直接利好刚需人群，在降低其按揭成本的同时，进一步解除刚需人群的观望心理，引导刚需入市。同时，降息也将使开发商降低融资成本，缓解资金压力，或将影响其定价策略，这也将成为未来一段时间楼市价格企稳的一个因素。

    实际上，自9月底新政以来，楼市成交量已经明显企稳升温。中原地产首席分析师张大伟认为，此次降息将促生“暖上加暖”现象。

房价走势有待观察

    对于房价走势，市场都在说央行降息后房价将大涨。对此，知名地产商任志强并不认可。11月22日，他在一论坛上表示：“央行降这么点息，全国有那么多库存，房价怎么就可能随便涨？”

    对比“930新政”后的市场反应，降息带来的优惠幅度和撬动的需求范围均较为有限，市场短期内大幅反弹的概率也相对较低。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，本轮市场调整源于供过于求，住宅市场调整的趋势无法改变。

    在上海易居房地产研究院研究员严跃进看来，降息后，楼市的走势会进一步分化，一二线城市楼市资金面将明显好转，部分城市或将迎来明显反弹；但对三四线城市来说，因为库存绝对值过高，人口导入速度十分有限，出现反弹的可能性很小。

    数据显示，此前各地限购放开、随后“930新政”的诸多利好政策出台后，虽然成交有所回暖，但房价并没有立刻应势上扬。黄瑜指出，邻近年末，各地银行的贷款额度都面临趋紧态势，贷款审批周期亦会延长，加之各银行在具体政策的执行上更加灵活，因此降息对成交的刺激力度仍有待进一步观察。但正如央行负责人所说，调整基准利率重在发挥其引导作用，我们预期它对明年甚至未来更长时期内市场走势将发挥重要作用。（本报记者 陈恒）