自住房弃购怎么看？

    8月20日，北京金隅嘉业发布通知，表示汇景苑将于近日举行二次摇号。这意味着，首次摇号产生的9900户家庭，并没有把3300套房子买完，弃购率超过70%。其实，此前的8月14日，当代采育满庭春就已经作为北京首个启动二次摇号的自住房项目，引起了各方关注。

怎么看自住房弃购率？

    今年6月，备受关注的北京自住房项目开始入市，摇号、选房活动陆续进行。但令人意外的是，多个项目出现高弃购率：首个入市项目汇星苑弃购率超过20%，悦都汇超过60%，汇景苑超过70%，当代采育满庭春更是高达90%。

    回顾当初汇星苑、汇景苑启动网申时的场景：两个项目以优越的地理位置和2.2万元/平方米的低价，吸引了广泛的关注，申购人数皆超过20万。北京已经入市的其他15个自住房项目，至今无一能打破其纪录。

    与当初的火爆场面相比，如今超过20%和70%的弃购率让人非常不解。弃购率如此之高正常吗？

    其实，要正确看待弃购率，就必须弄清楚自住房的选房流程。以汇星苑为例，金隅嘉业开通网申，申请人在网上提交资料，经北京市住建委等部门进行审核后，127638户优先家庭获得摇号资格。汇星苑选择的是两倍于房源（1882套）的摇号，也就是按顺序摇出3764户。其中前1882号为正选组，第1883号至第3764号为备选组。正选组完成选房后房源如有剩余，备选组可按照摇号顺序依次选房。按照官方信息，到2482号时，1882套房源仅剩3套一居，基本卖完。

    以此计算，前2482选房者中，约600人弃购，弃购率约为24%。可是，这样计算弃购率是否科学？

    一位自住房项目负责人表示，不管正选组的弃购率是多少，汇星苑和悦都汇等项目经过递补最终都已完成认购。他认为，拿正选组的弃购率来评判自住房冷热程度很不科学。以汇星苑为例，审核通过的优先家庭有127638户，由于随机抽号，大部分申购者没有机会选房，还有大量非优先家庭，则连摇号都无法参加。

    “真正的弃购率，应该是所有人选房后，看房子还有多少剩余。事实上，一有弃购，后面的人马上补上，仍然是供不应求。”上述自住房项目负责人表示。

怎么看自住房优势渐弱？

    对于弃购的原因，上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，原因肯定有多种，比如项目位置偏远，周边生活配套设施差，或者购房者对于具体楼盘的户型、建筑、环境等方面不满意。

    “但最关键的原因，是随着周边商品房楼盘价格的下跌，某些自住房的房价已不具竞争力，尤其是郊区。”杨红旭说。

    杨红旭所言的“某些自住房”，最具代表性的无疑是当代采育满庭春。9500元的单价，被称为史上最便宜的自住房。但在7月26日~31日选房过程中，中签的8892个优先家庭（6倍于房源）并没有买完1482套房，该项目被迫启动二次摇号。

    分析来看，地段偏远成为这一项目弃购主因。该项目位于大兴采育镇，距离河北省廊坊市只有10公里，交通不便。所以，当在海淀区蓟门桥附近工作的刘卫东收到中签短信时，他毫不犹豫地选择了弃购。

    相比之下，金隅汇景苑项目地段处于朝阳区东坝，未来还会通地铁，为什么也遭到弃购呢？一直关注该项目的刘卫东发现，很多人对该项目的建筑标准非常不满：一是层高低；二是塑钢窗材质太廉价；三是阳台和窗户设计严重影响采光。

    对此，中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞认为，如果开发商按照一般商品房建设，将会压缩利润空间。若对成本进行挤压，就会影响其建设标准。

    不少人关心，在目前楼市疲软的情况下，自住房还有优势吗？对于这个问题，一位业内专家认为，有没有优势不能一概而论，要区分项目，也要区分购房者自己的类型。“一类像当代采育这种，比燕郊还远，不建议购买；其次是鸡肋型，要么是位置鸡肋，要么是建筑标准有缺憾。比如保利东坝的项目，地块是好位置，但是密度高、得房率低，这种项目虽然价格比周边低，但性价比跟周边差不多，比较适合刚需；第三类是福利型，人人爱，买到即赚到，比如百子湾和高井等项目。”

怎么看限制弃购次数？

    目前，针对大量弃购出现的情况，已有多个自住房开发企业和不少未中签家庭向相关管理部门提出建议：对多次弃选的家庭应进行限制，如优先家庭就变成非优先，非优先家庭就取消自住房购房资格。但他们也强调，实行上述规定的前提是要允许购房人在摇号之前撤回申购申请；而且选房时，开发商应公示项目各项信息，让申购家庭完全知情。

    “两至三次中签后仍不购买，证明中签者没有实际购房需求。”当代置业新闻发言人于涛建议，将这部分中签家庭从优先家庭池中剔除，放在非优先家庭池中。

    但是，对于于涛的说法，摇中某项目的刘杰并不认同。“实际上，自住房‘僧多粥少’，能够中三次以上签的肯定没有几个人，剔不剔除影响不大。而且，三次中签后弃购就证明没有实际购房需求吗？”在刘杰看来，大量的弃购行为是由客观原因造成的，短时间内筹不够钱，或者对户型、楼层、朝向不满意等等。如此造成的弃购，并不是申购者不负责任造成的。

    刘杰就是这样一个例子。由于排号靠后，轮到他选房时已经没有了中意的户型，最终，他选择了弃购。在他看来，真心想买还是来打酱油，并不是那么明确的：“即使对刚需购买者来说，也应该有选择权。弃购还是最终购买，肯定要在对比多个项目后才能决定，这是购房者优中选优的正常行为，为什么一定要限制弃购呢？”

    “实际上，自住房不管弃购有多少，最终都分配到了目标群体手中，解决了住房困难。”专家表示，只要弃购行为没有造成房源浪费，就没有影响到政府开发自住房的本意，就没有必要，也没有理由对弃购行为进行惩罚。

    很多人认为，中签后弃购会使想买的人的中签率降低。但从概率上仔细分析就会发现，那些“打酱油”的人最终结果都是没有占到自住房资源，对真正想购房的申请人的中签概率并没有造成实质影响。“就我个人来讲，我还希望我前面的人都弃购了才好。”刘杰说。

    当然，不可否认，弃购行为过多确实也会有负面的影响。金隅嘉业一位负责人表示，弃购率不断攀高，一方面会影响购房者选房效率，另一方面也会让监管部门无法真正掌握市场的需求，甚至影响未来政策决策。

    针对自住房弃购的现象，北京市住建委相关负责人表示，自住房政策本身是一项政策创新，需要有一个逐步完善的过程。自首个项目启动网上申购以来，主管部门一直在密切关注全流程中出现的各种情况，关注社会中的各种声音。目前，北京市住建委正对此进行专题研究。（本报记者 陈恒）