学区房价缘何未见退烧

    核心提示：

    追“学区房”事实上是在追求高质量的教育资源

    要让学区房降温，关键在于推进义务教育资源均衡分布

    可借鉴优质医院与薄弱医院结对子的帮扶模式缩小学校差距

    面对疯狂的“择校热”，今年年初教育部为包括北京在内的19个重点大城市制定了小学升初中免试就近入学的“推进路线图”。随后北京市正式宣布开启“史上最严”择校令，通过控制“条子生”“择校生”“共建生”，最大程度保证就近入学，推进教育公平。然而，“择校热”未息，“择学区房热”又“烤”得家长焦头烂额。

学区房究竟有多热  

    背景：中国指数研究院近日发布的百城房价指数显示，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10835元/平方米，环比6月下跌0.81％，这是全国100个城市住宅均价连续第三个月下跌。然而，在楼市遇冷的大势下，学区房的价格却明显回升。

    从2013年年底以来，楼市进入调整期，房地产相关数据持续走弱，学区房的价格也有所回落。“但五月份以来，市场明显回暖，学区房的销量和价格都在上涨，现在一平方米的价格在7万元左右。”北京市海淀区蓝靛厂中路麦田房产的一位工作人员告诉记者，其附近的小区对应的是赫赫有名的人大附小，近两个月来学区房月均成交量是之前的三倍之多，成交价格也在短时间内骤涨5000多元/平方米。

    昔日，孟母三迁，择邻而居。而今，家长追逐“学区房”，择校而居。学区房俨然成为房子中的“战斗机”。记者了解到北京市出台的就近入学政策，并没有让学区房价格降下来，而是“让新划入入学范围的小区房价大幅攀升”。

    位于北京中关村五道口地铁站附近的链家地产置业顾问小秦表示，中关村附近的重点小学和中学众多，形成了远近闻名的学区房价格高地。以对应中关村第二小学的华清嘉园小区为例，一居室51平方米的小户型报价约350万元，加上税费与中介费超过390万元，折合约8万元/平方米。她告诉记者，学区房几乎没有新房，甚至很多是二十几年前的老房子，但并不妨碍房价上涨。

    此外，“九年一贯制”政策（一所学校的小学和初中施行一体化的教育，小学毕业直升本校初中，小升初原则上不许择校流动）也让许多非学区房有了改头换面、一飞冲天的机会。“彩和坊小学合并为八一学校的小学部，这让其附近小区的房价明显上升，60平方米左右的老房子都能卖到250万元左右。”位于北京市苏州街链家地产的工作人员告诉记者。

“择学区热”背后的失衡  

    背景：日前北京市教委发布《2014年义务教育阶段入学工作意见》（下称《意见》），提出今年北京市小学免试就近入学，小升初实行单校划片或多校划片入学，取消延续多年的共建招生。

    对于多年来的学区房高烧现象，21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为，新的入学政策旨在平衡各义务教育学校的资源，给越来越严重的择校潮降温。长期存在的共建生被一举取消，值得称赞。

    “学区房”的概念之所以存在，是因为各中小学办学质量、办学条件参差不齐，为了缓解择校严重的现实情况，教育部门出台就近入学政策，在一定程度上抑制了“递条子”“送票子”的“择校热”，但客观上却造成购买学区房的家长们从城市的一个区域移到另一个区域、一个街道移到另一个街道的无奈局面。

    “新的就近入学政策对学区房价其实是一种强化，除非把这些好学校都搬迁出去重新均匀摆放一遍，否则这里的学区房不可能降温。”一位不愿透露姓名的房地产人士告诉记者，他认为学区房之所以能成为“房子中的战斗机”，一方面是因为现在的父母都有一种“让孩子赢在起跑线”上的理念，对教育的重视，使学区房某种程度成为中国家庭的一种刚性需求；另一方面，在当前教育资源不平衡的大背景下，这类房子升值空间比较大，因而出现学区房热也不足为怪了。

    按照目前教育部门推行的就近免试入学政策，推行单校划片对口入学或多校划片对口入学，择校率的确会大幅降低。然而，21世纪教育研究院副院长熊丙奇认为，如果各学区间义务教育学校办学质量、办学条件不均衡，“择校热”会变成“择学区热”，而择学区的表现就是购买学区房，这非但无法降低社会择校的焦虑，还会增加择校的负担。

    “现在学区房的高价现状，根本就在于优质的教育资源太稀缺。房子本身的价值并没有升高，而是教育资源的优劣借由房价得到了体现。”山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，从某种意义而言，所有的房子都可以视为学区房，只不过不同的教育资源质量对应着的房价不同罢了。

回归合理价格还有多久  

    背景：北京市《2014年义务教育阶段入学工作的意见》等一系列教育改革政策的实施，旨在将更多的区域和学校纳入到优秀的教育资源体系中，这将有利于打破以往因教育资源的过度集中而引发的少数区域学区房价虚高的现象，而随着教育改革的不断深化，学区房也将逐渐失去优势。

    为推进基础教育的正常发展，推进教育公平、教育资源的均衡化，国家先后出台一系列政策，力图均衡教育资源。党的十八届三中全会明确要求，统筹城乡义务教育资源均衡配置，实行公办学校标准化建设和校长教师交流轮岗，不设重点学校重点班。教育部在2014年工作要点中也指出，分类指导做好义务教育免试就近入学工作，逐步破解择校难题。

    地方政策也随之呼应，以期望择校难题破解。比如北京东城区提出的整合区域教育资源措施，创建九年一贯制学校等；南京市采取老城区名校兼并或托管一般校，新区采用老城区优质校一体办学等方式。

    对于未来学区房价格的走势，中国教育科学研究院研究员储朝晖认为，学区房的房价与政府政策，推动教育均衡发展的力度密切相关。“长期以来政府投入很大的精力来建设一所当地最好的学校，却忽视了当地教育怎么‘保底’的问题。政府必须改变站位，这样才能从真正意义上缓解家长择学区的焦虑。”对此，李铁岗也持有相同的看法，他说：“要让学区房降温，关键在于推进义务教育均衡，这其实是缓解择校热的不二法门。”他坦言“学区房价格居高不下，就是教育资源不均衡的真实写照，“如果义务教育在未来能够实现均衡，那么学区房的价格肯定会理性回落。”

    近几年，教师多点执业也被当作缓解教育资源不平衡的一种方式。对此，熊丙奇认为，教师多点执业虽然能在一定程度上促进教育资源的均衡，但实际操作也颇有难处，不同的地方情况不一样。在城市里可能做得好一些，但是一些山区乡镇，各个学校之间距离比较远，交通条件不好，很难做到。链家地产市场研究部张旭则认为，当前的义务教育改革对于均衡教育资源，促进教育公平具有十分积极的作用，学区房的冷热与相关政策的走向也有极大的关联性，但从政策的制定、出台，到具体细则的落实和实施，以及最终政策效果的显现则是一个长期的过程。（本报记者 邱 玥 本报通讯员 赵 鹏 王成凤）

    链接：专家观点

择校存在跟风现象

储朝晖（中国教育科学研究院研究员）：

    《义务教育法》里规定了“就近入学”原则，孩子只能在家附近的地方上学，但又面临学校教育质量有差异的现实，于是家长开始根据好的学校来选择家的位置。家长追学区房事实上是在追求高质量的教育资源，但家长对教育质量存在不够专业的判断，当社会评价认为某一学校好时，家长也认为这个学校好，产生跟风现象。学校教育质量差距是长期以来公共教育资源分配不均衡造成的结果，从本质上讲，如果学校不存在较大差距，“学区房热”则可能会“降温”。

建立学区制缓解择校热

熊丙奇（21世纪教育研究院副院长）：

    要让学区房降温，关键在于推进义务教育均衡，这是缓解择校热的不二法门。缓解择校热，合理的治理逻辑是，政府努力做到90%的公办学校办学质量、办学条件一致，在这种情况下，受教育者就选择在家门口的公办学校上学，由此减少择校需求，有择校意愿者可到民办学校择校。要实行按学区入学，也不能简单地划定学区，而需建立真正的学区制，具体而言，就是成立代表各方利益的学区委员会，负责整个学区的教育事务决策、监督学校依法办学，而不是所有办学事务由行政部门说了算。这种学区制管理方式，也是破解我国基础教育难题的根本方式。

学区房反映三个深层问题

谈方（华南师范大学教授）：

    学区房反映出三个深层次问题。首先折射的是教育之痛，教育资源严重失衡、教育机会的不公；其次，折射的是家长之痛，勒紧裤腰带省吃俭用，甚至是举债贷款；此外，折射的是社会之痛，为本来很高的房价推波助澜，加剧贫富悬殊。因此，从择校到择房，不仅是教育不公，更是社会不公。

    高价学区房折射教育资源失衡，造成校际之间资源配置失衡的原因很多，除教师之外，还包括教育资源、教学设施、教学管理、教学环境等各个方面。均衡教育资源最重要的途径不在于强制教师“流动”起来，而在于均衡教育投入，特别是在于普遍提高教师队伍的素质和教育管理人员的能力。可以借鉴我国东西部发展中采用的富裕地区与落后地区结对子、医疗事业发展中采用的优质医院与薄弱医院结对子的帮扶模式，尝试利用优质学校资源带动和促进薄弱学校的做法，减小优质学校与薄弱学校的差距。政府只有处理好公共教育资源分配不均的难题，学生家长才不会陷入买高价学区房的困局中。 （杨君 整理）