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    光明日报 2014年04月10日 星期四

    “共有产权房”再探索

    陈恒 《 光明日报 》( 2014年04月10日   10 版)
    这是黄石市公租房建设试点项目,团城山经济开发区金广厦项目。棚改户能如愿以偿地住进理想的大房子,正是得益于湖北省黄石市在棚改中创新实施的“共有产权”制度。新华社记者 肖艺九摄

        日前,住建部相关负责人证实,北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安等6个城市被列为全国共有产权住房试点城市。

     

        所谓“共有产权房”,是中低收入住房困难家庭在购房时,可以按个人与政府的出资比例,共同拥有房屋产权,而当市民有购买能力后,则可以向政府“赎回”另一部分产权,变“共有”为“自有产权”。即使住满5年后上市转让,购房者也要优先转让给共有产权人,也就是地方政府,由政府按市价购买产权获得完整产权。

     

        共有产权住房究竟如何发展而来?相对于传统的各类保障房又有哪些优势呢?

     

    共有产权住房的由来

     

        共有产权房并不是一个新事物。早在2007年,江苏省淮安市就大胆尝试了共有产权住房模式。当时正是经济适用房大发展的时期,作为“异类”的共有产权住房还不被认可。淮安共有产权模式的主要推动者、时任淮安市房管局局长邵明曾在博客中写道:当时力排非议而“孤军奋战”……用出让土地性质的共有产权房替代划拨土地经适房,则成了“离经叛道”。

     

        但之后由于媒体的揭露,经适房小区出现大量有钱人、高空置率和出租率等现象,让经适房背后的灰色地带呈现出来,经适房陷入质疑。同时,一段时间以来的房价高企,让很多人连经适房也买不起了。新变化让共有产权住房模式的试点缓慢铺开。

     

        2010年,一种新型的针对“夹心层”的保障房——公租房横空出世,由于其能够解决“夹心层”问题又不会出现寻租腐败现象,被业界看好。从2010年到2013年,共有产权模式虽有发展,却鲜被提及,几乎已被舆论遗忘。至2013年初,探讨的焦点转移到“公租房廉租房并轨”,一时流行的说法是“用公租房一统保障房”。

     

        2013年底,具有产权性质的保障房出现转机,共有产权住房走向了前台。其时,住建部、北京市领导以及社会舆论,都陆续对共有产权住房制度进行了讨论。2013年12月24日举行的全国住房城乡建设工作会议提出,“鼓励地方从本地实际出发,积极创新住房供应模式,探索发展共有产权住房。”2014年,政府工作报告中,“完善住房保障机制”部分首次写入了“增加中小套型商品房和共有产权住房供应”。

     

        2013年10月末,上海共有产权保障房开始摇号选房,去年全年共筹集3万套房源。今年北京市“两会”期间,北京市政府工作报告中也首次提出了共有产权这一概念,也就是去年开始大量推出的自住型商品房。

     

    与经适房相比有哪些优势?

     

        共有产权住房之所以能走向前台,是因为经适房出现大量寻租行为,而公租房又不能满足人们对于私有产权的要求。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示:“共有产权住房降低了购房门槛,毕竟很多人还是希望有自己的私有产权房的。”

     

        经适房只需补缴少量土地收益价款,即可获得巨额转正收益,这是经适房腐败的制度原因。但是按照共有产权模式,比如上海当地政府占共有产权房30%~40%的产权,60%~70%的产权归个人,使得溢价大幅缩小,杜绝了共有产权房的寻租现象。

     

        邵明表示,传统经适房在政策上其实也是“有限”产权,但是事先没有对产权进行明确的界定。而共有产权房恰恰是把这个含糊的“有限”变为了明晰的产权“比例”,这样就简单明了,有据可依了。

     

        杨红旭称,这一设计也有利于保障房的退出和管理。“经济适用房退出的时候应该是补交相应的土地出让金,但各地标准不一样,容易使业主和政府之间扯皮。而共有产权房的产权关系非常明晰,当业主想卖房时,按产权比例和政府分钱就可以了。”

     

        深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示,发展共有住房,能够调动群众依靠自己努力改善住房条件的积极性,可以避免陷入福利陷阱。

     

        “各地政府在保障房方面融资一直比较难,因为很多民间资本和房企不愿意参与保障房的建设和投资。”杨红旭指出,共有产权住房出售部分的产权等于是政府可以回笼部分资金。

     

        与此同时,相比租赁住房,产权住房不仅能缓解住房困难,而且能分享到房价上涨所带来的资产增值收益。专家称,如果完全以租赁住房为保障对象提供栖身之所,在收入分配失衡与房价持续上涨的双重背景下,许多保障对象可能会终其一生都脱离不了住房保障体系。

     

    推向全国还需完善制度

     

        “像买企业股票一样,去买房屋股权。你只是股东之一,却可享受董事长的待遇。”在杨红旭看来,在大都市地区,共有产权模式值得推广,但相关制度无疑还需要完善。

     

        3月28日,据称因临时要增加“共有产权”相关内容而返工修改的《城镇住房保障条例》再次公开征求意见。虽然条例没有“共有产权”的字样出现,但是在书面合同签订、上市转让限制等相关条款中,体现了共有产权住房的内容。

     

        在征求意见稿第二十三条中规定:承购人购买保障性住房未满5年的,不得转让保障性住房;确需转让的,由直辖市、市、县人民政府按照原购房价格并考虑折旧和物价水平等因素予以回购。承购人购买保障性住房已满5年的,可以转让保障性住房,并按照配售合同约定的产权份额向直辖市、市、县人民政府补缴相应价款,直辖市、市、县人民政府在同等条件下享有优先购买的权利;承购人也可以按照配售合同约定的产权份额补缴相应价款,取得完全产权。

     

        但是,规定仍然过于模糊。住建部副部长仇保兴表示,共有产权住房将先纳入现行的保障房体系管理,此后将作为市场主体来供应。据其介绍,住建部正在针对共有产权住房的管理制定相关办法。

     

        李宇嘉认为,虽然方法不尽相同,但共有产权住房也面临着寻租的可能性。“只要将市场评估价降低几个百分点,共有产权住房购买者通过购买政府产权部分,即可获得从天而降的经济利益,少则十万元多则数十万元。”他说,要慎防市场化标签将这种新的保障房形式重新导入“类经适房的道德风险困境”。(本报记者 陈 恒)

     

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