“共有产权房”再探索

    日前，住建部相关负责人证实，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安等6个城市被列为全国共有产权住房试点城市。

    所谓“共有产权房”，是中低收入住房困难家庭在购房时，可以按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权，而当市民有购买能力后，则可以向政府“赎回”另一部分产权，变“共有”为“自有产权”。即使住满5年后上市转让，购房者也要优先转让给共有产权人，也就是地方政府，由政府按市价购买产权获得完整产权。

    共有产权住房究竟如何发展而来？相对于传统的各类保障房又有哪些优势呢？

共有产权住房的由来

    共有产权房并不是一个新事物。早在2007年，江苏省淮安市就大胆尝试了共有产权住房模式。当时正是经济适用房大发展的时期，作为“异类”的共有产权住房还不被认可。淮安共有产权模式的主要推动者、时任淮安市房管局局长邵明曾在博客中写道：当时力排非议而“孤军奋战”……用出让土地性质的共有产权房替代划拨土地经适房，则成了“离经叛道”。

    但之后由于媒体的揭露，经适房小区出现大量有钱人、高空置率和出租率等现象，让经适房背后的灰色地带呈现出来，经适房陷入质疑。同时，一段时间以来的房价高企，让很多人连经适房也买不起了。新变化让共有产权住房模式的试点缓慢铺开。

    2010年，一种新型的针对“夹心层”的保障房——公租房横空出世，由于其能够解决“夹心层”问题又不会出现寻租腐败现象，被业界看好。从2010年到2013年，共有产权模式虽有发展，却鲜被提及，几乎已被舆论遗忘。至2013年初，探讨的焦点转移到“公租房廉租房并轨”，一时流行的说法是“用公租房一统保障房”。

    2013年底，具有产权性质的保障房出现转机，共有产权住房走向了前台。其时，住建部、北京市领导以及社会舆论，都陆续对共有产权住房制度进行了讨论。2013年12月24日举行的全国住房城乡建设工作会议提出，“鼓励地方从本地实际出发，积极创新住房供应模式，探索发展共有产权住房。”2014年，政府工作报告中，“完善住房保障机制”部分首次写入了“增加中小套型商品房和共有产权住房供应”。

    2013年10月末，上海共有产权保障房开始摇号选房，去年全年共筹集3万套房源。今年北京市“两会”期间，北京市政府工作报告中也首次提出了共有产权这一概念，也就是去年开始大量推出的自住型商品房。

与经适房相比有哪些优势？

    共有产权住房之所以能走向前台，是因为经适房出现大量寻租行为，而公租房又不能满足人们对于私有产权的要求。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示：“共有产权住房降低了购房门槛，毕竟很多人还是希望有自己的私有产权房的。”

    经适房只需补缴少量土地收益价款，即可获得巨额转正收益，这是经适房腐败的制度原因。但是按照共有产权模式，比如上海当地政府占共有产权房30%~40%的产权，60%~70%的产权归个人，使得溢价大幅缩小，杜绝了共有产权房的寻租现象。

    邵明表示，传统经适房在政策上其实也是“有限”产权，但是事先没有对产权进行明确的界定。而共有产权房恰恰是把这个含糊的“有限”变为了明晰的产权“比例”，这样就简单明了，有据可依了。

    杨红旭称，这一设计也有利于保障房的退出和管理。“经济适用房退出的时候应该是补交相应的土地出让金，但各地标准不一样，容易使业主和政府之间扯皮。而共有产权房的产权关系非常明晰，当业主想卖房时，按产权比例和政府分钱就可以了。”

    深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示，发展共有住房，能够调动群众依靠自己努力改善住房条件的积极性，可以避免陷入福利陷阱。

    “各地政府在保障房方面融资一直比较难，因为很多民间资本和房企不愿意参与保障房的建设和投资。”杨红旭指出，共有产权住房出售部分的产权等于是政府可以回笼部分资金。

    与此同时，相比租赁住房，产权住房不仅能缓解住房困难，而且能分享到房价上涨所带来的资产增值收益。专家称，如果完全以租赁住房为保障对象提供栖身之所，在收入分配失衡与房价持续上涨的双重背景下，许多保障对象可能会终其一生都脱离不了住房保障体系。

推向全国还需完善制度

    “像买企业股票一样，去买房屋股权。你只是股东之一，却可享受董事长的待遇。”在杨红旭看来，在大都市地区，共有产权模式值得推广，但相关制度无疑还需要完善。

    3月28日，据称因临时要增加“共有产权”相关内容而返工修改的《城镇住房保障条例》再次公开征求意见。虽然条例没有“共有产权”的字样出现，但是在书面合同签订、上市转让限制等相关条款中，体现了共有产权住房的内容。

    在征求意见稿第二十三条中规定：承购人购买保障性住房未满5年的，不得转让保障性住房；确需转让的，由直辖市、市、县人民政府按照原购房价格并考虑折旧和物价水平等因素予以回购。承购人购买保障性住房已满5年的，可以转让保障性住房，并按照配售合同约定的产权份额向直辖市、市、县人民政府补缴相应价款，直辖市、市、县人民政府在同等条件下享有优先购买的权利；承购人也可以按照配售合同约定的产权份额补缴相应价款，取得完全产权。

    但是，规定仍然过于模糊。住建部副部长仇保兴表示，共有产权住房将先纳入现行的保障房体系管理，此后将作为市场主体来供应。据其介绍，住建部正在针对共有产权住房的管理制定相关办法。

    李宇嘉认为，虽然方法不尽相同，但共有产权住房也面临着寻租的可能性。“只要将市场评估价降低几个百分点，共有产权住房购买者通过购买政府产权部分，即可获得从天而降的经济利益，少则十万元多则数十万元。”他说，要慎防市场化标签将这种新的保障房形式重新导入“类经适房的道德风险困境”。（本报记者 陈 恒）