楼市调控需“对症下药”

    近期，房地产市场出现值得关注的现象：城市住宅成交量下降，但房价却连续上涨，同时二手房价格创新高。有专家和媒体分析认为，2011年下半年以来，土地供应和新开工持续走弱导致供求紧张，主导了房价上涨。但不能忽视的是，总量上供求关系紧张导致的房价上涨是一个表象，问题的根本还是住房供应结构的失衡。

    2013年10月23日，备受关注的北京市“自住型商品房”政策出台。近日，北京大力度集中供应了一批该类住房用地。加快自住型商品住房建设，是完善住房供应结构，支持居民自住性、改善性住房需求的重要举措。专家认为，住房供应结构的调整应成为楼市调控的重点。

    在“北上广”等大城市，这种结构性问题主要表现为：热点片区（主要是城市中心区）住房供不应求的问题非常突出，房价上涨快和“抢房潮”主要发生在这些片区，而新建住房供应的主力区域——城市郊区或新区则不存在供不应求的情况。

    据统计，2012年以来，主要城市中心城区二手住房价格涨幅在30%左右，远超新房价格涨幅，而二手房成交则主要集中在城区，特别是热点片区。热点片区、城市中心区之所以出现住房供不应求，从表象上来看是土地供应不足导致供求关系紧张，深层次原因则在于公共服务供给不平衡，优质的公共服务资源（如教育、医疗、交通和生活环境等）主要集中在城区，特别是城市中心区。

    近年来，以首次购房为主的刚性需求在主要城市住房销售规模中所占比例持续上升，这些购房需求考虑的更多是居住、孩子教育、工作和生活的便利性等因素，而符合这类需求的房屋则主要集中在城市中心区。因此，要解决大城市高房价的问题，短期内要大力培育租赁市场体系，取消购房与户籍、享受公共服务挂钩；从长期看，关键是要增加公共服务供应的规模及在城市各区域的均等化。

    此外，不同城市、不同区域、不同群体之间的住房供需状况差别也很大，存在明显的不平衡。

    “如果说10年前各个地方都缺房子的话，现在不同城市已经出现严重的分化。”一位学者直言，北京、上海、广州等一线城市和东部发达地区的二线城市住房供不应求比较突出，而很多二、三线城市尤其是相对欠发达的东北、西部地区也在大量进行房地产开发，这些地方应该说已经不缺住房了，今后甚至会出现供过于求的情况，存在一定风险。

    不动产的地域性和不可迁移，决定了地区之间必然有很大差异。央行有关研究报告显示，全国除西藏外的30个省份中，2007年—2011年城镇住宅竣工面积与同期城镇人口增量之比由低到高排序，比值越低则说明住房供应越紧张，上海、北京、广东、浙江分别排名第一、第二、第五、第十三位，而该比值高出全国平均水平40%的地区多为东北、西部地区，分别是重庆、内蒙古、宁夏、新疆、辽宁等地。

    无论是一线城市的供不应求还是部分二、三线城市供过于求，都在积累着楼市的风险。

    因此，楼市调控应该重视住房市场的差异化，政策需要更加细致、更有针对性，避免一刀切。对住房供不应求、房价上涨过快的热点城市，应指导其增加住房及住房用地的有效供应，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标；对存在住房供过于求等情况的城市，应指导其采取有效措施保持市场稳定。

    除了区域上的不平衡，住房供应还存在着类型上的结构性矛盾，尤其是保障性住房和中小户型普通商品房仍然相对短缺。此外，不同群体的住房资源占有极不平衡。去年底今年初，各地曝光出不少拥有几十套住房的“房姐”、“房叔”等事件，更凸显了这种不平衡。

    当前，楼市调控政策的核心应强调“控制投机投资性需求，满足合理住房需求”，这个政策方向应该长期坚持不动摇，同时与加强保障房建设和反腐败结合起来，力求改变当前住房资源占有不平衡的情况。

    在一个完善的住宅市场上，合理的住房供给结构不仅是增量与存量、商品房与公共住房并存，还应是租与售并存，多元化的住房供给结构才能满足国民多层次多样化的住房需求，形成住房投资与消费的良性循环。

    在这种思路下，房地产调控政策本身也要告别以前的调控思维，不是用短期的行政手段去调控一手房市场，而是通过制度建设，去调整存量房的占有结构，通过信息联网、房产持有税等一系列举措对存量房市场进行制度化调整，改变目前有人拥有百套住房、有人一套都没有的不正常状况。（新闻观察员 杨 亮）