兴润置业缘何轰然倒掉

    浙江省奉化市最大的房地产公司——浙江兴润置业投资有限公司（以下简称兴润置业）资金链断裂事件持续发酵，引起社会广泛关注，甚至有外媒不实消息称央行参与兴润事件风险处置，更是引发了大众对中国房地产走势的各种猜想，记者对此进行了采访。

    据了解，兴润置业公司负债35亿元，已经资不抵债，公司负责人沈财兴、沈明崇父子俩因涉嫌非法吸收公众存款罪，于3月11日被移送至浙江省奉化市人民检察院。目前，奉化市专门成立了应急工作领导小组和专案组，紧张有序处置相关工作。

公司资金链为何断裂？

    根据奉化市政府公布的数据，到目前为止，兴润置业及关联企业总负债35亿多元，其中银行贷款24亿元左右，涉及17家银行和2家小额贷款公司，有证据证实的非法吸收公众存款达7亿多元，涉及98人，工程欠款3亿多元。

    据兴润置业应急处置小组成员、奉化市政府办公室副主任陈光辉介绍，近几年，兴润置业及关联企业经营管理混乱，于2013年底出现多起到期债务不能偿还的情况，因为该事件已经影响社会稳定，所以政府介入处置。

    除了经营混乱，由市场主导的土地价格的变动也是重要原因。奉化市国土资源局网站显示，2010年1月11日浙江兴润置业投资有限公司以6.6亿元的价格，拍得奉化市萧王庙街道泉溪江西侧、弥勒大道南侧140083平方米的土地。但仅仅过了4年，同样地段的地块楼面价下跌厉害，这意味着兴润置业仅在这一地块上，土地价值大大缩水。

    在兴润置业参与的长汀村旧村改造单个项目中，参考去年底浙江绿城房地产集团有限公司在该地块周边拍得的328万元/亩的估值，兴润置业当年获得该地块的综合成本约为1000万元/亩，这个项目也让该公司的资产缩水至少10亿元。

    另一方面，兴润置业融资渠道变窄也是原因之一。近年来随着房地产业形势的变化，银行贷款额度大幅收缩。为了渡过眼前的难关，不少企业便涉足民间借贷。在销售不畅，回笼资金缓慢的情况下，民间借贷高额的利息重压，让企业的资金流难以为继。陈光辉说：“兴润置业最先出现问题，就是有债权人反映它还不上钱了。”

当地政府如何处置危机？

    目前，兴润置业在建的楼盘是“桃源府邸”，这是一个高档别墅楼盘，规划三期共建51幢独立别墅、172幢双拼别墅和23套单身公寓以及1幢会所。按计划，该楼盘2011年12月开工，2013年12月交付。据此前公开资料显示，该楼盘排屋最低起价560万元/套，独立别墅最高售价3000万元/套。

    “桃源府邸”项目工地上，如今看不到建筑工人的身影，施工现场也是大门紧闭，只能看到建了一半的别墅和排屋，沿街巨大的楼盘广告牌却依旧鲜艳醒目。据留守工人介绍，该楼盘已停工四五个月。

    目前，奉化市成立的专案组和应急工作领导小组正有序处置相关工作，针对涉事机关事业人员，当地纪委也已介入调查。对于这处楼盘的处置，应急小组相关人士表示，争取找到企业接盘，以最大程度保障购房户利益。

    针对兴润置业的处置，奉化市政府在13日曾召集相关银行等债权人单位召开沟通协调和情况通报会，这与个别外媒所传央行参与兴润置业风险处置有明显出入。据陈光辉介绍，目前应急处置小组正和相关银行、债权人、相关企业进行协商，寻找解决方案。

    目前，浙江省和宁波市非常关心兴润置业事件进展，要求当地政府依法稳妥处置，最大限度保障群众利益。

给当地金融业带来什么影响？

    据悉，兴润置业事件涉及的银行包括了建行、浦发、农行等17家银行，共约24亿元，其中建行涉及资金最多，大约为12亿元。浦发银行仅次于建行，据该行回应称，他们涉及的资金为3.8亿元，不仅限于兴润置业，还包括其关联企业。

    一名银行人士表示，外界如此关注兴润置业资金链断裂问题，原因在于兴润置业问题被看作是三、四线城市中小开发商资金链断裂的一个样本，担心其引发连锁反应。实际上，房地产上下游产业链涉及面较广，若房地产信贷出现恶化，对于银行其他信贷资产也存在威胁。同时，尽管过去半年银行在调整房地产信贷结构，但是目前房地产信贷在各个银行的比重还是较大，房地产信贷风险将对银行资产信贷质量产生重大影响。

    这也给金融业及监管部门敲响了一记警钟，金融业如何实现科学监管、有效监管已成为相关金融职能部门绕不过去的一道门槛。同时，加强金融风险预警和防范，真正做到监管到位，才能避免下一个兴润置业事件的出现。

    据了解，目前已经有不少银行正强化房地产企业“名单制”管理，警惕严防风险传染和扩大。特别是对三、四线城市的中小开发商，部分银行已经通过窗口指导叫停。

房地产业今后何去何从？

    这一事件是个案，还是中小房企生存状况的缩影？兴润置业会不会成为三线城市房产泡沫破灭的领头羊？

    中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军表示，今年的房地产市场可能会出现结构性分化。对于那些满足普遍居民刚性居住需求的房地产项目，往往更容易获得购买力支撑，资金周转速度较快，而对于那些以投资、投机为目的的高端地产项目来说，不仅会成为楼市调控的主要对象，同时因其拿地成本高、资金成本高，在楼市销售预期不太乐观的情况下，往往很难实现快速销售，也很难获得银行支持。而浙江兴润置业正是属于后者情况。

    尽管兴润置业事件为个例，但不少人却将其作为楼市风险的征兆。北京中原地产市场研究部总监张大伟指出，今年以来，受银行信贷管控增强影响，国内房地产企业普遍面临资金压力，而浙江省兴润置业出现资金链断裂一事正是在这个背景下发生的。兴润置业违约资金如此之大，将会对市场产生较大影响。预计商业银行会进一步强化对房地产企业的风险管控，房企融资难度会进一步加大。面对这一趋势，为尽快使资金回笼，房地产企业或会加快楼盘销售进度，不排除有更多的企业加入到降价促销的行列中来。

    同时，兴润置业事件也折射出当前房地产行业的转型期特征，既盲目跟风、粗放经营方式将难以为继，实力雄厚、经营稳健的大型开发商将占据发展优势。目前房地产市场已到了“大鱼吃小鱼”阶段，中小房企日子会越来越难过。

    （本报宁波3月20日电 本报记者 张进中 温源 本报通讯员 蒋继斌）