发达国家住房保障制度的启示

    现阶段，我国正处于城镇化建设的关键时期，做好中低收入群体的住房保障工作，建立健全居民住房保障制度，是重大的民生问题。上世纪以来，发达国家在解决居民住房问题方面积累了丰富经验，建立了较为完备的住房保障制度，学习和借鉴这些经验，对于改善低收入群体的居住条件，提高我国城镇化水平，构建社会主义和谐社会，具有重要意义。

发达国家低收入居民的住房保障制度

    美国通过实施《国民住宅法》《住房贷款法》《住房和社区发展法》等法案，建立起完整的保障性住房法律体系，并在1986年《税制改革法》中设立了对低收入住户进行住房税收补贴的项目。美国政府直接投资公共保障住房建设，开发保障性住房项目，供中低收入群体租用或购买。此外，美国的银行还提供低息住房贷款，通过发行债券来募集住房建设资金。

    德国的住房保障制度主要体现在五个方面：一是由政府发起建设公共福利住房，供低收入家庭申请租住。二是出台《住宅补贴法》，由联邦政府和州政府分别向低收入家庭发放租房补贴。三是实行“先存后贷”合同储蓄模式，银行提供30%住房贷款，其余的由家庭储蓄承担。四是政府对合作社建房给予长期低息贷款借款、低价土地、减少税收、补贴租金等多方面政策帮助。五是通过实施《住宅促进法》《租房法》《建筑法》，为保障性住房建设提供了法律基础。

    新加坡在解决住房问题方面堪称“世界典范”。新加坡制定了《新加坡建屋与发展法令》《建屋局法》《特别物产法》等住房保障法案；实行公积金制度，规定职工按法定公积金缴纳率向中央公积金局账户存入部分月薪；推出政府租屋计划，大规模兴建公共租屋，确保80%以上的新加坡人口居住在政府租屋；实行政府补贴政策，由政府负责制定租金和租屋销售价格，政府从财政预算中向建屋发展局拨出补贴。

    住房保障是社会保障体系的重要组成部分，构建住房保障制度是政府的基本职责，同时发挥市场的调节作用；重视保障住房的立法工作，构建完备的住房保障法律体系，为公共保障住房制度的实施提供坚实的法律基础；多渠道多元化筹集住房保障建设资金，为住房保障制度体系提供强有力的资金支撑；采用多样化的住房保障形式，依据经济发展状况对住房保障对象和标准进行动态调整，满足居民多层次住房需求。

发达国家住房保障经验的启示

    确立我国政府在住房保障建设中的主体地位，合理制定住房保障的中长期发展规划，加快推进公共保障性住房建设项目，科学落实保障性住房管理机制，发挥市场配置资源的基础性作用。保障公民基本居住条件，是政府的基本职能。各级政府是实施住房保障的责任主体，中央和地方要分别设立专门政府机构来管理协调住房保障工作，明确各自责任，逐步建立稳定的住房保障机制。要从城镇化发展和改善居民住房条件实际情况出发，合理制定住房保障的中长期规划，把保障性住房工程建设和城市发展相结合，在城市总体规划中统筹安排保障性住房工程项目；建立科学合理的准入机制，为保障对象提供不同的保障性住房类型；制定公正透明的分配机制，有序组织保障性住房公平分配；制定严格有效的退出机制，实现保障性住房的正常流转；探索科学有效的物业管理机制，完善社区管理服务。此外，还要发挥市场调节的基础性作用，通过经济杠杆和竞争机制功能，提高保障性住房资源的配置效率，优化住房资源的配置结构，促进住房供给与需求的协调发展。

    加强保障性住房的法律法规体系建设，加快推进《住房保障法》的立法工作，制定统一的住房保障法规，为住房保障体系的建立和完善提供法律保障。虽然我国拥有诸多有关住房保障的行政规定，但却缺乏统一的立法。住房保障法律体系的不健全，导致保障性住房在分配过程中出现了很多瞒报虚报假报等现象。建立全国性的统一立法是我国住房保障制度的根本。我们应借鉴发达国家经验，加强法律体系建设，健全法律机制，加快推进《住房保障法》的立法工作，对于通过弄虚作假、权钱交易等非法手段骗取保障性住房、牟取利益的行为追究法律责任。

    通过财政拨款、住房公积金、银行信贷金、社会资本等多渠道筹集住房保障资金，建立多元化的住房保障融资体系，实现住房保障资金供应的稳定性和可持续性。目前，我国保障性住房建设的资金来源为中央财政拨款、地方土地出让金净收益、住房公积金增值净收益。现阶段，我国保障性住房建设需要庞大资金，仅靠这些很难保证工程的可持续性建设。因此，应加大筹集力度，积极拓展融资渠道：一是筹措银行信贷资金，申请保障性安居工程建设融资贷款；二是与全国社保基金、商业保险等机构合作，组建保障性住房建设投融资平台；三是设立国债专项资金，向社会募捐等其他形式筹集。通过多渠道多元化融资方式，为构建住房保障制度体系营造多渠道多举措的资金供应体系，为保障性住房建设提供强有力的资金支撑。

    构建符合我国国情的以经济适用房、廉租房、公租房等为主体的多层次住房保障体系，满足不同类型的住房保障需求，促进保障性住房健康有序发展。不同收入水平居民的住房支付能力和住房需求各有不同，这就决定了我们必须建立多层次的住房保障体系。例如，城镇中低收入住房困难家庭，可以申请购买建筑面积在60平方米左右的经济适用房；城镇低收入困难家庭，可以租住建筑面积在50平方米以内的廉租房；极端贫困的群体，可以通过政府补贴等方式，租住以40平方米为主的公租房。由此，满足不同群体的住房保障需求，从根本上解决他们的住房问题。

    （作者单位：北京交通大学法学院）