温州调整“限购令”的背后

    作为中国民营经济发展的风向标，温州如今成了一个总能引起争议的城市。外界刚刚还在议论温州房价为何背离全国“孤独下跌”时，温州又悄然微调了楼市限购政策。一石激起千层浪，此举引发外界诸多猜测和市场强烈反应，让温州再次成为焦点。

    在国内楼市涨声不断而温州楼价持续下跌的背景下，温州为何调整“限购令”？记者为此作了一番调查。

从“过严”调至“严厉”

    针对外界传闻温州“松绑”限购，温州市住建委主任周守权解释说，此次限购政策微调后仍在国务院要求执行的限购标准内，只是从原来地方更为严格的“限购令”回归国务院的规定标准而已。

    “当前温州房地产市场比较平稳，房价已基本回归至合理水平，较2011年高点已下降30%至40%。此外，商品房供应量充足，改善型需求比较大。”周守权强调说，如果在此背景下，温州继续执行比国务院规定更为严格的房地产限购政策，将会难以满足一些刚性需求和改善性需求。此次政策从“高配”调整到“标配”，既满足了这些人的合理需求，也有上限控制，符合国务院相关政策。

    2011年3月，在国务院出台房地产调控政策之后，温州市下发《关于落实住房限购政策有关问题的通知》。该通知规定，2011年3月14日之后，本地户籍家庭及纳税或社保满一年的非本地户籍家庭只能新购买1套住房，属于已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭等情形暂停购房。这与2011年新“国八条”要求、大多数城市实行的“限购第3套”政策相比，更加严苛。

    此次限购政策微调之后，温州本地户籍家庭可以购买第2套住房。“这是限购政策从‘过严’微调到‘严厉’。”温州大学房地产研究所研究员陈鸿表示，“当时温州楼市‘高烧’不退，领涨全国，因此制定了更严的限购政策，但调控至今，情况发生了变化，限购政策随之调整，这在当地早已不是新闻。”

    “温州的情况有特殊性，温州现行的房地产限购政策适度调整也是符合温州经济发展的规律，在没有违反国家有关法律法规政策的前提下，还是在整个国家宏观调控政策范围内的。”温州中小企业促进会会长周德文认为，温州从“高配”调至“标配”，既可以释放购房需求，又符合限购底线，可谓一举两得。

楼市再现火爆场面

    据当地有关人士分析，超长周期的楼市低迷是此次温州政策调整的潜在推力。国家统计局发布的全国70个大中城市房价数据显示，温州是唯一5月、6月和7月房价均同比下降的城市，2011年9月以来，温州房价连续23个月同比下降。

    在房价的连续下跌中，温州楼市可以用冷清来概述。调整“限购令”一下子打开了市场购买力的空间：一个家庭最多可以拥有2套住房；并且，温州楼市新政并不限制交易次数，只要一个家庭名下的市区房子套数不超过两套，多次买房卖房不受限制。

    二十一世纪不动产温州区域市场部经理陈伟认为，购房主体放宽了，大批原先受限的市民重新拥有了购房资格，市场将得到刺激。此次政策调整，对他们来说是极大的利好，受众范围得到拓宽。

    温州有关部门一再强调“这个政策主要不是为了刺激楼市，而是对现有购房政策的完善”。然而，限购新政策实施之后，温州楼市立马出现火爆场面，甚至有楼盘展示中心被前来看房的上千名购房者“挤爆”，楼市刺激效应明显。

    据CREIS中指数据库数据显示，8月5日至11日，监测的42个城市中，近六成城市商品房周均成交面积同比上涨，其中温州以164.66%的涨幅领跑。来自新浪乐居温州站的数据也佐证了这个事实。据其统计，8月5日至11日温州累计成交房源1493套，成交建筑面积17万平方米，与前一周的568套相比，环比上涨了162.9%。

    “通常需要个把月的政策消化期。”对于本次限购政策的放宽，温州大学房地产研究所研究员陈鸿说，这次政策窗口放开后，到了9月、10月市场成交表现将更为集中，尤其是改善型购房。

“出发点是拯救实体经济”

    事实上，温州楼市政策微调背后，折射出的是当地经济的持续下滑和民营企业的生存困境。7月8日，在温州市委常委会上，新任市委书记陈一新代表新一届温州市委首次公开“垫底”数据：在16个经济主要指标中，2012年，温州市大多数指标处于浙江省“倒数”行列，其中人均GDP、GDP增幅、财政总收入等9项指标倒数第一，另有4项倒数第二。而多年前，温州发展长期位居浙江省前三名。

    在此背景下，温州关于如何救经济的呼声日渐高涨。有关专家分析，温州激活楼市的政策调整，出发点是为了拯救实体经济。因为温州民间借贷危机爆发，大量的民间资金被陷在房产项目里，而此时房价已比最高峰时下跌了百分之三四十，许多民营企业被深套其中，这也直接影响了实体企业的资金流。

    据温州企业家联合会统计，2011年温州民间金融危机全面爆发之前，全市100家明星企业中半数以上涉足楼市。2011年，国家信贷政策全面收紧，涉及地产、矿山、新能源等领域的温州民营企业资金链开始紧张，被迫转向民间借贷。到了当年9月，部分企业资金链断裂，两百多家企业倒闭。温州瞬间成为区域性金融风波的重灾区。

    “各种迹象表明，温州地产的持续下跌已对温州经济产生了重大破坏作用。”周德文认为，温州是全国房地产市场价格落差最大的城市，落差最高峰跟最低峰有50%左右。最高峰时，温州房产评估有1000万元，到现在只值500万元。之前贷出的钱还回去后，再续贷就少了很多，企业由银行从可以贷款800万元到现在只能贷款250万元，这当中的差价有550万元。

    他分析说，实体经济陷入危机，温州经济下行压力越来越大，因此，现在最需要政府出台刺激经济的政策。温州人投资是看涨不看跌的，往下跌的时候根本没有人去投资，往上涨的时候再贵也有人去买。因此，只有让房价上涨，二手房交易才能活跃起来，企业家手里的房产项目就可脱手出去，然后把资金回归实体经济。

    面对经济的滑坡，温州决策层正视“落后掉队”，审时度势提出了“赶超发展、再创辉煌”的目标，强调重振实体经济。如今温州率先对限购政策进行微调，期盼能以此带动实体经济走出低谷。这个政策最终能否让温州民企走出困境？能拯救温州的经济吗？这些问题只能等待时间来回答了。（本报记者 陆 健 本报通讯员 林 橙）