未来房地产调控如何走？

    7月1日，中国指数研究院公布的数据显示：2013年6月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10258元/平方米，环比5月上涨0.77%，自2012年6月以来连续第13个月环比上涨。数据显示，从全国来看房价涨幅趋缓，但一线城市涨幅仍然较大。目前房地产市场已经呈现出特大城市大幅上涨与二三线城市库存积压并存的复杂局面。各种因素制衡之下，未来的房地产调控究竟该如何综合把握呢？

不平衡是最大问题

    自去年房地产市场回暖以来，各地的住房市场走势情况差异比较大，特大城市大幅上涨与二三线城市商品房库存积压并存，业界将之描述为“冰火两重天”。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，一线城市需求明显释放，住房供应相对显得不足，面临着房价上涨的压力。但是在很多中小城市，特别是西部、中部的一些中小城市，市场的供应状况是供大于求的。

    “供应压力紧张的话，房价上涨压力就大；供应量大的话，房价上涨压力就不那么大。”顾云昌说，从数据来看，虽然6月份百城均价涨幅比5月份有所趋缓，缩小了0.04个百分点，但一线城市涨幅仍然较大。中国指数研究院的数据显示，北京、上海等十大城市住宅均价为17376元/平方米，环比上月上涨1.01%，与上年同期相比上涨9.93%。

    “现在房地产市场最突出的问题并不是绝对短缺，而是不平衡、不协调、不可持续的问题。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹指出，一个不平衡就是大城市和小城市、一线城市和三四线城市房地产市场发展的不平衡，另一个就是一部分人有很多套房子、一部分人还没有房子的不平衡。

    秦虹说，无论今天的行政手段还是明天的经济手段，一定会沿着这个方向进行调控。不让多占有住房的继续多占有，让那些没有房子的、住不好房子的家庭尽可能改善住房。对政府来说，今后应出台更多针对住房不平衡的政策，努力去减缓这个不平衡。对开发商来说，应该多去那些供应不足的地方。

供求要“两手一起抓”

    按照现在城市人口增长速度，考虑结构调整和换房需要等因素，到2020年，全国城镇每年新增住房需求约为12亿平方米，也就是说，不考虑投机投资性需求，每年的新增需求也是相当庞大的。“所以长期看，我国仍处于城镇化快速发展阶段，特大和大城市人口聚集导致的住房供需关系紧张状况不会很快改变。”住房和城乡建设部政策研究中心科研处处长周江表示。

    对于个别二三线城市出现的房屋空置现象，中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为，房子是不是多于需求，关键问题在于城外有没有更多的人在未来三五年或十年内要搬到城里住，“中国城镇化需求决定了未来20年到30年，房地产业仍将是中国支柱产业，供不应求将长期存在”。

    “供不应求的最主要原因是刚需增长很快，2012年全国城市新增常驻人口仍然超过2100万，年轻人集中在省会大城市特别明显。”秦虹说，“改善型需求仍然很旺，人们把住房改善和家庭私人财富积累的愿望交织在一起，因此这一轮房地产成交量的上涨主要是自主性需求推动的。”

    秦虹表示，下一步的调控，要坚持“两手一起抓”，在供求双向对市场进行调节。一是更有效率地控制投机性的需求，如果不控制这样一些需求，那么不平衡问题就会越来越严重；二是要满足新型城镇化下的住房需求，就是政策一定要保护刚需。

    周江认为，目前来看，一定的时期内，应继续在部分住房供求矛盾突出城市坚持限购政策，并实行差异化的信贷政策，逐步试点和推动房产税改革，发挥税收工具对房地产需求的引导和调控作用。另外，就是想方设法增加供应：针对中高收入阶层，要增加供需关系紧张城市普通商品住房供应。针对中低收入阶层，要大力发展住房保障，加快棚户区改造，确保财政投入，吸引民间资本进入，完善住房保障制度。

用改革打造长效机制

    目前，在房价问题的症结根源尚未解决的情况下，“限购”“限贷”等短期性政策在当前阶段仍将发挥核心作用。但依赖行政计划手段来控制市场供求，并不能从根本上解决房价问题，这已经成为专家的共识。

    “房地产既涉及到国计民生，又关乎国民经济的发展，其背后的因素众多，很多因素是房地产政策调控不了的，比如投资渠道不畅、股市不好等。”秦虹表示，在这些因素没有解决的情况下，房地产政策只是有限地解决问题。“中国住房制度改革不过十年，很多相适应的法律法规没有建立，政府只能采取一些行政手段解决眼前的问题。未来法律法规和市场规律的制度建立之后，需要更多市场经济的手段来进行调节。”秦虹说。

    陈淮认为，要改变现在调控政策滞后被动、高成本低效率的局面，根本出路在于改革。房地产业最迫切需要的不是价格高低涨落，而是通过改革体制，让市场具有更强大和完善的自我平衡机制。

    “要能够解决好住房需求两端的问题，既控制投机性需求，使住宅市场去投资化；又要保障好困难者需求，大力建设保障房。”秦虹认为，建立房地产市场调控的长效机制，关键在于四个方面：一是农村转移人口的住房政策是什么；二是让地方政府摆脱对土地收益依赖的财政体制是什么；三是如何解决房地产市场在大中小城市之间不平衡以及不同居民之间住房资源占有极不平衡的问题；四是如何开放居民多元化的投资渠道等问题。解决这些问题都有待相关的改革和谐推进。（本报记者 陈 恒）