楼市落潮

    似乎是为了配合眼下愈来愈冷的天气，今年中秋节期间北京楼市遭遇冰点。据伟业“我爱我家”市场研究院统计，中秋节假期的头两天，北京住宅成交总量仅为309套，同比下跌了40%，与今年“五一”假期头两天相比则大幅下跌了72%。

    每年的9、10月份，例来是房地产市场销售的旺季，俗称“金九银十”。但今年似乎有所不同，9月上旬的销售情况显示，不管是一线城市还是二、三线城市，房产成交量都较往年大幅下滑。随着新一轮房产调控政策的出台和深入，曾经高歌猛进的房地产市场在经历一段时间的胶着后开始落潮。

    “金九银十”难再现

    租住在北京芳城园的80后夫妇王先生和崔女士，本打算在“金九银十”的促销季入手一套房子，但各地限购令出台之后，他们又打消了这个念头。“我们打算先看看，多咨询多对比，看价格会不会降一点儿。”王先生表示。

    “今年的中秋节真的是从未有过的清闲，往年这个时候已忙得不可开交。”在北京方庄“我爱我家”地产中介工作的小林略带夸张地说：“来看房和咨询价格的人不少，但最后能出手的并不多，许多人都在观望，等待房价回落。”

    上海楼市也不乐观。9月的前11个交易日，上海商品房仅成交19万平方米，与去年的40万平方米相比大跌了52%。一线城市成交量骤减的现象表明，“金九银十”今非昔比已成现实。

    数据也证实了房地产降温的情况：8月份，全国房地产开发景气指数为101.12，比7月份降低0.38个百分点，比去年同期回落2.99个百分点，国房景气指数已经连续3个月下滑。

    50万元大礼包、8.6折、9折、签约就送迪拜游……中秋节期间，楼市促销战已经打响，各种促销手段层出不穷。据搜狐焦点网购房中心统计，北京9月打折楼盘达到244个，占在售和待售项目总和的近30%。9月份上海打折优惠楼盘约有157个，环比增长了8%；其中26个项目推出10万元以上的优惠，环比翻了一番。

    “低迷的市场环境促使更多开发商主动采取以价换量的销售策略，预计未来将有更多新楼盘加入打折促销的行列，房价或迎来一轮更普遍、更大幅度的回调。”伟业“我爱我家”集团副总裁胡景晖分析认为。

    二、三线城市的限购大幕也已拉开。8月中旬，住房和城乡建设部下发文件，给出新增限购城市的5项建议标准。8月底、9月初，各地的限购限价政策陆续出台，“金九银十”，可能面临全国范围的“冷场”。

    “降价才刚刚开始”

    “此轮楼市调控政策正在产生预期的效果，成交量大幅萎缩之后必然带来价格的松动。”社科院工业经济研究所经济学教授曹建海判断：“房地产市场一度被吹大的泡沫正在破裂，房价下降趋势已然确立，一切才刚刚开始。从一线城市到二、三线城市，从郊区到城区，房价将逐渐拾级而下。”

    虽然尚未形成明显的降价潮，但曹建海认为，“那只是由于原有价格过高，10%的降幅空间让人感觉不明显，但房价回落已成必然。”

    在北京，9月第一周有5个项目入市，商品房库存回到11万套以上。业内专家表示，按照目前市场的签约情况，就算不再增加供应，目前的11万套库存也需要20个月才能消化，预计年内商品房库存量可能超过13万套。

    曹建海分析，对买房者来说“买涨不买跌”，一线城市房价的下跌预期已经形成，小幅降价和促销手段已不能吸引购房者，市场将处于较长时期的观望状态；对房产开发商来说，库存量的积压使其资金回笼面临压力，而银行贷款也有困难，如果求助于社会集资，无疑会使其背上较重的债务负担，这都让他们“眼下日子不会好过”，有一些地产商还在硬扛，但“恐怕越扛今后会越被动。”

    记者发现，许多楼盘说是降价，实际上有的是先提价再打折，前后价格差不多；还有的借降价之名力推大户型，实际总价仍然很高。对此专家提醒消费者要注意甄别。

    据了解，有的开发商推盘积极性并不高，主要是因为“银行房贷卡得紧，个人按揭要很久才批下来。”也有的是“因为怕降价太多，担心前期已购房的业主来闹事，容易引发纠纷。”

    那么，房价究竟会落到何处？“目前来看，房价回落幅度取决于买房人的心理价位。”曹建海认为，先是落到一部分收入较高的人的心理价位后有人接盘，而后会面临更多稍低收入者的购买瓶颈，房价可能还会继续回落。

    统计表明，今年1-8月，全国商品房成交均价同比上涨10.8%，较去年7.5%的全年涨幅明显上升，显示房价涨幅仍然偏大，和调控目标差距较大。央行最新发布的消费者调查也显示，75.6%的居民认为当前房价水平“过高，难以接受”，较上季提高1.3个百分点，为2009年有调查以来的最高值。

    但也有专家认为，此时断定房价出现“拐点”还早。虽然“金九银十”没如期而至，但就此认为房价会进入下行轨道，现实情况给予的支撑并不充分。

    调控有望继续

    许多人把房价下跌归功于“限购令”，但紧缩的货币政策或许是更大的决定因素。

    “房贷政策从属于货币政策。从去年10月的第一次加息，标志着步入货币紧缩周期，至今已加息5次，存款准备金率更是多次提高。相比之下，限购城市数量不过40多个，而房贷紧缩却是一杆子打翻全国；限购属行政干预，看似严厉，规避办法甚多，而银行不放贷，却是经济调控加商业规则，回旋余地很小。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，货币供应决定了流动性，流动性收缩会导致股市和楼市降温，反之则升温。因此楼市何时回暖，取决于房贷何时松绑。

    杨红旭预计，9月前后，将出现房价环比负增长，其后5个月左右，将出现同比负增长。综合目前市场现状，房价下跌已呈必然之势。

    有一种市场预期认为，随着欧债危机的升级、美债危机初显、欧美国家多在实行宽松的货币政策，这些外在因素将迫使国内的货币政策渐渐接近“底部”。

    对此曹建海表示异议：“8月份我国CPI（消费物价指数）仍然较高，当前通胀压力依然很大，尚不能断定国内通胀已触顶，短期内货币政策松动的可能性不大。”

    “高房价是扩内需的最大障碍，只有把房价降下来，才能真正启动消费、拉动内需。”曹建海坚定地认为，类似过去那种房价过快上涨的局面将不会重演。“土地财政是以政府失去信誉、失去民心为代价的，不可能走得很远。而房产调控也将给各地方政府一个深刻的教训，促使他们告别土地财政依赖，坚定推广保障房的决心，以及未来推广房产税的积极性，从源头上抑制房地产投机。”

    近期召开的国务院常务会议强调，坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，对房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。中国房地产协会副会长朱中一也表示，楼市调控继续从严应该会持续1-2年时间。

    国家发改委主任张平近期表示，将不折不扣地将各项房地产调控政策落到实处。

    杨红旭认为，即便货币政策有所松动，房价的走势也不会像2009年那样被快速拉起，在一年时间内完成了由“冬天”到“夏天”的切换。这次房价下调的时间长于上次，但幅度没上次大。随着其后货币政策的慢慢放松，预期楼市回暖的步子也会迈得比较小。“总而言之，本轮楼市调控的激烈程度，将明显小于上次，同时却要忍受长时间的折磨。对此，消费者要有足够的心理准备。”杨红旭说。

    （本报记者 温 源  本报见习记者 陈 恒）