今年房地产市场新变化

    5月5日,中国社科院在京举行“2011年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”。蓝皮书显示：我国房地产市场经历了2008—2010年的V形调整反转，2011年将进入相持阶段，今年房地产市场结构出现分化，商品房供给增幅放缓，保障性住房加大入市力度，房价出现分化格局，纳入保障性住房统计的平均房价将呈下调趋势。

    投机性投资性需求仍旺，消费性需求动能不足

    根据蓝皮书，专家们指出，经历2009、2010年连续两年的快速增长后，2011年我国房价进入高位运行状态。相对于高房价，以家庭收入储蓄为基础形成的消费性购房需求动能积聚不足；同时，2011年我国社会存在的巨额社会闲置资本仍存在进入房地产市场的强烈冲动，潜在的投机性、投资性购房需求仍然旺盛。

    专家们认为，房价高位导致畸高的房价收入比，如以平均100平方米户型计算（2009年全部新建商品住宅套均建筑面积为107.3平方米），2009年北京、上海两城市家庭面临的房价收入比分别达19.5、16.5（家庭收入=城镇人均可支配收入×户均家庭规模，房价=住宅平均销售价格×100平方米），经历房价再次快速增长，2010年实际的房价收入比更高。这意味着基于居民家庭收入储蓄积累形成的消费性购房需求相对疲软，消费性购房需求动能有待收入和储蓄的进一步增长和积聚。而居民户和中小企业可投资渠道偏少趋势短期得不到改善，其为保值增值，巨额储蓄资产和闲置资本存在转化为房地产投资、投机性需求的冲动。

    通货膨胀压力增大，负实际利率也将促使传统的银行储蓄资产向楼市转移。为保增长，也为维持汇率稳定，在负的实际利率条件下，一方面促使居民和企业的原有银行储蓄资产分流，另一方面更引发银行超贷冲动，在可选择投资渠道缺少的条件下，相当部分的储蓄分流和超贷货币将有可能流向楼市。

    另一方面，人民币升值预期强烈，外资对中国房地产市场的套利也需求强烈。尽管我国现有制度限制外资直接购房或开发房地产，但在市场经济条件下，内外资很容易转换，外资通过贸易和合资等形式仍然可以很容易地进入我国房地产市场。

    商品房供给增幅放缓，住房市场供给结构分化

    蓝皮书显示，在调控政策进一步收紧的情况下，2011年房地产开发企业可能再次出现市场观望态度，导致房地产开发减缓，从而商品住房供给增幅放缓；同时，受保障住房政策影响，保障性住房供给大幅增加，低端市场与中高端市场之间的住房供给结构将呈现分化趋势，中高端住房供给偏紧趋势更加突出，低端住房供需矛盾有所缓和。

    专家们认为，经历2008—2010年房地产市场剧烈调整和2009年以来房地产价格快速增长，房地产开发成本也迅速上升，导致2010年以来房地产开发企业呈现充满矛盾的开发心态，一方面，房价快速上涨，刺激房地产开发企业疯狂地购置土地，2010年房地产开发企业土地购置大幅增长；另一方面，对房价持续上涨并不具有信心，房地产开发进程大大放缓，2010年房地产开发企业土地开发增长率持续低落，房地产开发企业的房屋建筑竣工率（竣工面积/施工面积）大幅度下降4个百分点（由2009年的22.7%下降到2010年的18.7%），降幅之大仅次于2003年。这导致2011年商品房供给增幅放缓。

    中高档大户型住房供给和供给预期将呈紧缩态势。在城市土地资源有限和政策限制的条件下，中小户型、中低档住房用地增长加速必然使中高档大户型住房用地供给相对萎缩，与此同时国家调控政策更严格限制别墅、高端公寓等中高档住房用地供给，根据土地供应到住房供给周期，2011年将是中高档大户型住房供给相对萎缩的一年。2011年初，国家进一步提出“十二五”期间将建设3600万套保障性住房规划，意味着未来高档住房供给急剧萎缩。

    蓝皮书分析，各类保障性住房陆续入市加大低档住房供给力度。经历2008年国办发131号文、2010年国办发4号文、国发10号文的多次结构性政策调控，从2009年下半年开始全国主要城市均加大了小户型（90平方米以下）住房建设用地供给和保障性住房建设力度，考虑住房建设周期，前期小户型住房用地供给增长和保障性住房建设加速将在2011年形成可观的实际供给能力，从而大大改善中小户型的低档住房供需矛盾。

    住房持有成为政策调控重点，政策出台实施难度加大

    蓝皮书认为，2011年我国房地产政策调控将面临攻坚战，市场的可持续发展呼唤政策和体制改革深化，而纵深改革必然导致既得利益调整，面临多方利益阻挠，调控政策执行难度加大。

    面对房价快速上涨，我国政府近年来不断加大房地产市场调控，2006年以来由国务院和国办颁发针对房地产市场的调控电文达11件，土地供给、交易税费、金融约束、结构限制等政策措施均被采用，但房地产市场特别是住房市场投机性需求仍未被有效抑制。更严厉的调控政策在2011年将被迫陆续出台。由于土地供给、交易税费、金融约束等政策工具往往只针对新增市场，较少触及既得利益，但更严厉的调控政策可能向存量市场延伸，住房持有环节可能成为未来政策调控的重点，将严重影响多套住房持有人群的既得利益，增加政策出台和实施难度。而一旦由于政策调控导致房价实质性下降、房地产交易萎缩、房地产开发下降，地方政府、开发企业及多套住房持有人群等利益集团必将以“保增长、促稳定”等对调控政策实施施加压力。

    专家们同时指出，作为调节住房持有、抑制投机性需求的住房持有税，已经进入酝酿和试点阶段。重庆和上海率先进行试点探索，其中重庆市以高档住房存量市场为课税范围，更接近房产持有税的市场调节本质功效，但忽略了普通住房市场；上海市以增量市场为课税范围，税收功能更重于组织财政收入。全国更全面的房产持有税征收还有待社会各阶层进一步达成共识。

    年内商品房价进入相持态势，保障性住房价可能下调

    蓝皮书指出，2011年房地产市场结构分化，商品房供给增幅放缓，保障性住房加大入市力度，将导致房价走势出现分化格局。中高档商品房价存在走高压力，低档商品房价存在下调压力。商品房市场，供给层面增幅放缓，需求层面取决于潜在的巨大投资、投机性需求能否转化为实际需求，而这种转化的关键在于调控政策和政策预期，也取决于开发企业的控盘实力。其一，2011年初国家提出当年1000万套、“十二五”3600万套的保障性住房建设目标，必将形成中高档商品住房供给进一步趋紧、低档住房供给大幅增加的强烈预期，导致中高档房价存在走高压力，低档房价存在走低压力；其二，由于政策实施存在反复性，导致市场主体对未来政策预期的不确定性，潜在投机性需求向现实需求转化将有所收敛但转化动力仍存；其三，经历2008年—2010年间短暂调整反转的经验和教训，房地产开发企业控盘愿望大大加强，经历2009年—2010年火爆的销售市场繁荣，房地产开发企业也积累了巨额的销售收入和利润，控盘能力也大大增强。

    专家们特别强调，在商品住房市场中高档房价走高、低档房价走低的相持格局下，纳入销售市场的低档保障性住房统计范围的平均房价将呈现下调趋势。（本报北京5月5日电 本报记者 李瑞英）

    题图：

    福州市一在建商品住宅楼盘（5月2日拍摄 ）。  新华社记者 张国俊摄