“京版国八条”有望稳定房价

    北京市人民政府办公厅日前出台《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》(简称“京版国八条”)。与已有调控政策相比,“京版国八条”的主要特点包括三个方面:(1)进一步明确了2011年筹集保障性住房20万套以上等量化目标任务,提出了以政策、机制和体制等创新推动公共租赁住房发展作为住房保障工作重点;(2)以个人住房转让营业税、个人所得税和房地产开发项目土地增值税为重点加强税收征管工作,进一步打击住房投机,弱化开发商高定价的动力;(3)进一步弱化对本市居民购买第二套住房的信贷支持,进一步提高了非北京市户籍居民购买首套住房的门槛,暂停本市居民购买第三套住房和非北京市户籍居民购买第二套住房。

    此次“京版国八条”出台的限制外地人在京买房的政策,较之国家统一的限购政策更加严格,在已经出台限购政策的城市中也是最严格的,最受社会关注。由于非北京户籍居民购房在北京新建商品住房销售总量中始终保持40%左右的比例,预计此次限购将有效降低外地人购房比例,在一定程度上缓解北京市新建商品住房市场的供求矛盾。北京未来新增住房供应中,保障性住房将占50%左右,加上中小户型和中低价位商品住房,总计将占新增供应的70%左右。由于政府能有效影响这70%新建住房的定价,相信会对北京新建住房的总体价格水平起到稳定作用。

    政策虽然严厉,但其宗旨是打击住房投机、抑制住房投资和不合理住房消费,对于北京市户籍居民购买首套自住住房,影响相对有限。更乐观的说,由于政府保证了保障性住房和中小户型、中低价位普通商品住房的供应,对于本市居民购买自住住房,应该说增加了购房机会。受影响较大的是那些在北京工作未满5年的非本市户籍居民,这些居民如果还没有购买自住住房,他们的购房计划可能要向后推延。应该说,对80%以上的居民而言,房屋的投资价值并不重要。因此笔者给自住型购房者的建议是,根据自己切实的居住需要和经济承受能力来决定买房还是租房,没必要跟风从众,为房所累。

    我国房地产市场调控的政策措施,包括土地、金融、税收、住房保障、政府问责等各个方面,已经非常丰富。除了狠抓各项政策的落实外,最关键的是要改变全社会对住房属性的认识。住房既是消费品、也是投资品,但对绝大多数的普通居民家庭来说,住房主要是消费品,是为了满足居住需要、提供居住服务,如果过分强调其投资价值,就会让住房变了味道。因此,政府稳定房价的根本性措施,就是通过各种政策工具的组合运用,合理分配住房升值所带来的收益,为住房投机或投资行为去力而不是给力。

    (作者为清华大学恒隆房地产研究中心主任)