保障房资金银行怎么筹

    2010年11月19日,北京市首次在保障性住房领域与金融机构签署战略合作协议。根据协议,建行北京市分行将给予北京市保障性住房建设200亿元意向性授信额度,支持北京保障房建设……

    同年12月7日,中国工商银行向重庆市“华岩组团公共租赁住房”项目提供了15亿元公共租赁住房建设项目融资,这是我国金融机构发放的首笔公租房建设贷款……

    仅隔两天的12月9日,以工行上海市分行与国开行上海分行作为联合牵头行的银团贷款正式投入运作,旨在向沪上13个以保障房为主的大型居住社区投入高达373亿元的资金支持……

    临近年关,一幕幕银行支持保障房建设的好戏纷纷在全国各地上演。为保障房建设保驾护航,是金融机构在城市化进程中的现实选择,更是开拓新利润增长点的一次主动出击。

    资金缺口靠金融补

    依据规划,今年全国保障性住房建设规模将达1000万套,预计投资总额1.4万亿,占全国房地产投资规模的20%。

    “按照每套60平方米计算,保障房总量将达到6亿平方米。而去年全国商品房成交量也就7亿到8亿平方米,足见保障房规模是相当大的。”中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞分析,国家要求各地政府以土地出让金的一定比例投入到保障房建设中,但靠这些有限的资金建设6亿平方米的保障房,政府的财力显得捉襟见肘,巨大的资金缺口是实现这一目标的最主要障碍。改变这一状况,保障房资金来源的多元化是大势所趋,其中很大部分将来自银行贷款。

    此前,央行、银监局等部门多次下发文件,鼓励金融机构支持保障性安居工程建设,抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。“但也应该看到,由于保障房建设资金回收周期长,利润空间微小,存在一定的资金偿还风险;加之我国保障性住房建设金融政策体系还不完善。缺乏明确的担保和保险政策,都影响了金融机构参与融资的积极性。”牛凤瑞说。

    目前,我国保障房涉及的环节较多,情况也十分复杂。例如在供给上就存在投入资金不足、投入土地不足或者是有土地没有资金等情况;在政府支持方面,则有例如综合土地划拨、税收优惠、政策贴息等体系;在融资方面,除了商业银行贷款外、还有信托基金、政府债券、保险资金等都可以成为其融资渠道。“关键是要科学规划,找到适合本地特点的合作方式,最大限度地满足保障房资金需求。”牛凤瑞说。

    银政合演“四两拨千金”

    资金问题是保障房开发建设的首要问题,住房保障的有效性在相当大的程度上取决于资金来源的可持续性。实践表明,确保金融机构介入低收益的保障房建设同时又能保障自身的收益,离不开政府与银行的互惠合作。

    中国社会科学院财贸所博士高广春指出,保障房融资渠道之所以不畅,症结在于保障房建设和消费存在信用缺陷。解决办法是参照国际通行做法,由政府出面建立政策性金融担保、保险、保证等信用增级支持,弥合保障房建设消费的信用缺陷,为商业银行解除后顾之忧。

    中国建设银行董事长郭树清在一份研究报告中提出,住房保障必须实行政府与市场有机结合的基本制度。对中低收入居民的住房保障,既要有政府积极作为,又需要市场良好运转,既需要投入一定数量的公共资源,又需要充分发挥商业化运作机构的作用,引导配置好市场资源。

    2008年,建行成功将自身控股子公司——中德银行改革重组为一家专业经营住房信贷业务的商业银行,在全国首家试点保障性住房金融创新。在天津,中德银行专门设计了个人保障类住房贷款和保障性住房开发贷款产品,市政府给予该类产品贷款贴息及财政补助优惠。据了解,个人保障类住房贷款客户实际承担的贷款利率最低仅为基准利率的60%。

    “保障房金融市场潜力十分巨大,从供求两端都大有文章可做。”中德住房储蓄银行行长黄浩告诉记者,“一方面,保障性住房建设是大势所趋,是未来房地产行业发展的主旋律,保障房金融业务也将迎来前所未有的历史性发展机遇;另一方面,中低收入家庭的住房金融需求或者难以满足,或者要承受较高的成本,而如能探索出科学、合理的融资模式,中低收入客户拓展空间巨大。”

    牛凤瑞指出,银行商业运作和政府扶持相结合是保障房金融体系运转的重要保障。通过政府为保障性住房金融产品提供政策补贴,不但可以“撬动”大量信贷资金为保障房提供持续稳定的支持,维护了整个住房保障体系的正常运转,也能够调动社会多方面力量的积极因素,形成政府、银行、企业、居民多方共赢的局面,同时也吸引更多社会资金投入到保障房建设中,真正达到“四两拨千斤”的效果。

    保障性不等于“高危”

    保障房因其规模大、回报率低,资金分散,因而在建设过程确保有效防控风险也成为各银行的头等大事。

    越来越多参与到保障房建设中的金融机构发现,保障性业务不是“高危”业务,风险可测、可控。

    黄浩分析,保障性住房开发作为民生工程,各地政府在支持保障房建设过程中一般会选择实力突出的房地产开发企业,客户风险程度相对较低。而且保障房项目在土地税收等政策方面能够得到政府支持,房屋销售价格具有较强的市场竞争力。更为重要的是保障房销售往往采取定向安置、政府回购等方式,有效锁定了市场销售风险,因而是相对安全的。

    从保障房购买人群来看,保障性住房的购买者或承租人,必须持有政府颁发的相关证明,因此真实性可靠,不会出现“假按揭”套取银行资金的情况。

    据了解,具体操作中,相关银行都严把该类项目准入关,并严密监控销售进度和资金回笼情况,有的还委托监理工程机构对工程进度进行跟踪监督从而有效地防范风险。相信随着对风险防控水平的提高,银行参与保障房项目的热情将不断升温。

    本报记者 温 源