瑞士:七成居民不买房

    “国小民富”的瑞士,金融、机械、食品、医药以及旅游等产业蓬勃发展,为这个人口只有700多万的蕞尔之国创造了人均GDP高达6万多美元的财富。但瑞士仅有30%多居民拥有自己的房产,这个比率似乎让人难以理解瑞士民富的现状和百姓的思维。

    瑞士房价各地不一,除个别地区外,大多数城市的差别不大,尤以日内瓦、苏黎世、巴塞尔等城市的房价最高,这些城市的房产拥有率仅在12%到25%之间。比如,日内瓦市内极普通的公寓楼每平方米售价约7000至8000瑞郎(1瑞郎约合6.5元人民币),而刚刚迈入职场的年轻人税前月薪约在4500到6500瑞郎之间,在金融等行业就业月薪略高20%-30%。对于年轻人来说,面对几十万瑞郎的房款,即使最低首付20%已是捉襟见肘。另外,工作不稳定以及房贷困难等也是年轻人不买房和买不起房的主要原因。因此,绝大多数瑞士年轻人买不起房,基本选择租房住。

    瑞士针对房产的税收政策很多,造成买房“不划算”,其中最影响民众购房热情的是房产税和潜在收入税。瑞士联邦各州普遍设立不同百分比的房产税,最高达2%。而潜在收入税是指因居住在自购(包括贷款购买)房而节省的租房支出,这笔支出也被算为收入,税务部门会评估该自住房的市场租金数,并把此纳入工资总额中予以计算征税。如果是贷款购房,税务部门也要在工资总额中予以扣除。因此,出现了贷款购房,甚至全款购房反而不“划算”的现象。

    当然,瑞士人也并非都不买房,特别是年轻人到了谈婚论嫁、生子以及职业稳定后也会考虑贷款购房,但人们一般不会选择全款购房。此时,他们会仔细盘算贷款数额、住房地段和面积大小等因素对收入税的影响,以选择最佳贷款方案和住房,减少纳税额度。此时,银行会根据客户职业状况和收入预期来商定贷款额度和还款计划,甚至会要求客户在一定期限内归还部分贷款本金。银行可提供最高8成的房贷,该利率一般为5%—6%,经济危机时期降至2%—4%。在瑞士购房是件头痛事,由于人口少以及现行税收政策、保护绿地和保障房地产市场良性发展等综合因素,瑞士各州每年推出的新房十分有限。

    在瑞士联邦财政部就职的旅瑞华人张力凡先生介绍说,目前绝大部分房贷者只按期归还利息而不还银行本金,尽量延长债务期,以减少应纳税的收入。这也得到金融部门的“热烈欢迎”,因为在健康发展的房地产市场中,房贷是比较安全的,银行资本能够获得长期的安全收益,而且随着不动产的持续升值,银行本金更加安全。

    老年人群也逐步呈现选择租房的趋势。上述“债务长期化”可以一直伴随贷款者达到退休年龄,而退休工资也更加严重阻碍了“还款步伐”。此时,老年人愈发选择出卖住房,在“一身轻”后拿着盈利和退休金去租面积小一些的房子或住进养老院。如果老人的上述“轻身”计划在家庭内遇阻,那么,子女们在继承遗产的同时也必须承担房贷的债务。因此,银行被迫收回房屋的现象在瑞士罕见。

    税收政策遏制“炒房”行为。曾在日内瓦“打拼”的华人建筑师王国栋说:“在瑞士‘炒’不起来房。”瑞士针对“炒房”行为制定了严格的税收政策,“炒房”负担相当重。联邦各州根据购房后再“倒手”的年限和不同盈利程度,制定了一个相应的二维税率换算表。比如苏黎世规定,个人售房盈利达10万瑞郎的,对6个月内售房行为要征收44.1%的增值税,对第50年售房行为仅征收14.7%;但盈利达到100万瑞郎的,上述相应税率分别为58.4%和19.4%。而日内瓦州类似规定则较为宽松,即无论盈利多少,对两年之内出售住房要征收50%的增值税,超过25年出售的予以免税。除增值税外,瑞士各州还制定了各自的房屋转让税、每年缴纳的房产税以及过户、公证、律师等费用。比如,日内瓦州规定了3%的房屋转让税和1%的年度房产税。

    在住房问题上,瑞士注重保护弱势群体,分别设立了最低廉租金房(HLM)、廉租租金房(HBM)、中等租金房(HCM)等制度,按家庭人均收入来分配这些房源,并规定了从10到25年不等的租房合同有效期和定期检查租户家庭收入状况的抽查制度。同时,日内瓦还推出了混合收入租金房(HM)制度,提供给收入不定的人群暂时居住,以渡过难关。据了解,上述各类租金房并非是成规模的小区,而是散落在不同的住宅区内。日内瓦市政府在住房建设招标规划中规定,房产商必须在楼房中留出一定套数的廉租房。好处是各阶层市民能够相互融合,避免城市人为地出现“富人区”和“贫民窟”现象。

    另外,瑞士各州均成立了房主协会和房客协会,并自办刊物,除发布本地相应的房地产、建筑材料市场价格指数信息和提供公证、律师、税收等咨询外,还定期与政府、议会等部门进行互动,影响和参与各地房地产相关政策的制定。

    总之,瑞士各级政府采取了多项措施来保障每个国民的基本住房需求,规范房地产市场良性发展,坚决遏制“炒房”行为。只有健康、稳定和持续发展的房地产市场才能让全体国民、房地产产业、金融系统,乃至国民经济等各方面取得“多赢”局面。

    图为瑞士北部阿蓬策尔州一座小城镇的居民区。房主大多为财产继承人,住宅多余的房间一般用于出租。  

本报记者 刘军摄